20230227-国信证券-房地产行业周观点_新房销售逐渐复苏_土地溢价率明显提升_12页_685kb

房地产行业周观点总结

核心内容

近期房地产行业出现积极信号，新房销售逐渐复苏，土地市场溢价率明显提升。尽管房企现金流压力依然存在，但高层对房地产的支持态度愈发明确，市场预期趋于稳定，政策支持力度持续增强，基本面磨底过程仍在继续。分析师认为，后续需求端政策跟进力度无需担忧，应静待居民和房企信心重筑。

我们看好以下三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。

市场表现回顾

板块表现

• 2023年2月20日至2月24日，房地产指数（中信）上涨 0.86%，沪深300指数上涨 0.66%，房地产板块跑赢沪深300指数 0.2个百分点，位居所有行业第21位。
• 近一个月（2023年1月24日至2月24日），房地产指数（中信）下跌 2.19%，沪深300指数下跌 2.88%，房地产板块跑赢沪深300指数 0.69个百分点。
• 近半年（2022年8月24日至2023年2月24日），房地产指数（中信）上涨 1.82%，沪深300指数下跌 0.52%，房地产板块跑赢沪深300指数 2.34个百分点。

个股表现

• 期间 105只个股上涨，30只个股下跌，3只个股持平，占比分别为 76%、22%、2%。
• 涨跌幅前五的个股：高新发展、深振业A、光大嘉宝、深赛格、北京城建。
• 涨跌幅后五的个股：万通地产、空港股份、蓝光发展、*ST宏盛、京蓝科技。

行业数据跟踪

销售数据

• 截至2023年2月24日，30城商品房成交面积为 1721万㎡，同比 -19%。
• 各区域成交面积累计同比：长三角 -26%、华南 -26%、华中&西南 -12%、华北&东北 -1%。
• 各城市级别成交面积累计同比：一线城市 -18%、二线城市 -21%、三线城市 -16%。

拿地数据

• 截至2023年2月26日，300城住宅用地成交建面为 2690万㎡，累计同比 -38%。
• 2023年2月单月成交建面为 1335万㎡，单月同比 -1.7%。
• 2月当月成交溢价率为 6.11%，较前期明显提升，时隔近一年重新攀升至 5%以上。

行业政策要闻

1. 证监会启动不动产私募投资基金试点，旨在满足不动产合理融资需求，支持私募基金行业服务实体经济。
2. 央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，鼓励金融机构创新信贷产品和服务模式，支持住房租赁市场发展。
3. 江苏扬州、常州、山东日照出台多项房产新政，支持刚需和改善性住房需求，包括放宽购房条件、优化公积金贷款政策、降低契税等。
4. 辽宁大连、新疆、陕西西安、湖北武汉等城市优化公积金贷款政策，包括提高贷款额度、调整首付款比例、实施“带押过户”等。
5. 江苏苏州降低积分落户标准，积分落户最低分降至 400分，进一步优化落户政策。

风险提示

1. 后续政策落地效果不及预期。
2. 疫情等因素导致行业基本面超预期下行。
3. 房企信用风险事件超预期冲击。

关键信息

• 销售复苏：新房销售逐渐回暖，但整体仍面临压力。
• 土地溢价回升：土地市场出现积极信号，溢价率重回 5%以上。
• 政策支持：多地出台支持刚需和改善性购房的政策，优化公积金贷款和租赁市场融资渠道。
• 投资建议：关注优质房企、困境反转型标的及物业板块，重点推荐越秀地产、保利发展、招商积余。
• 市场走势：房地产板块整体表现优于沪深300，近期波动较小，具备一定投资价值。

总结

房地产行业近期在销售和土地市场均出现积极变化，政策支持持续增强，基本面磨底趋势延续。尽管房企现金流压力仍未缓解，但政策预期向好，市场信心有望逐步恢复。分析师建议投资者关注优质房企及物业板块，同时留意政策落地效果和潜在风险。