美国地产行业2024年8月跟踪：二手房价格中位数增速放缓，新房开工量回升-240930-兴业证券-14页_1mb

美国地产2024年8月跟踪总结

核心内容概述

2024年8月，美国房地产市场在美联储降息预期增强的背景下，呈现销售端延续下滑、供给端有所回升的趋势。整体市场仍处于供给紧缺状态，综合库存水平维持低位，开发商信心逐步恢复，建议关注美国地产建筑商板块。

主要观点

• 购房者观望情绪浓厚：由于未来几个月内美联储持续降息预期加强，购房者普遍处于观望状态，导致8月新房和二手房销售端延续环比下滑。
• 新房开工量回升：8月实际新房开工量季调折年数为135.6万套，环比增长9.6%，其中单户住宅开工量环比增长15.8%，开发商信心有所恢复。
• 二手房库存与价格表现：8月二手房库存量为135万套，同比增长22.7%，但库存仍处于历史低位。二手房价格中位数为41.67万美元/套，同比增长3.1%，增速放缓。
• 新房销售与价格：8月新房销售季调折年数为71.6万套，同比上升9.8%，但环比下降4.7%。新房价格中位数为42.06万美元/套，同比下降4.6%，略高于二手房价格。
• 抵押贷款利率下降：9月美国30年抵押贷款固定利率继续下降，截至9月19日为6.09%，较2023年9月下降110个基点，再融资指数显著增长。

关键信息

一、市场整体情况

• 住房短缺：根据哈佛大学住房研究中心（JCHS）报告，美国住房短缺约150万套。
• 综合库存水平：2024年8月，美国新房和二手房综合库存水平为182万套，对应4.2个月的供应量，低于供需平衡线（5-6个月）。
• 供需关系：二手房库存占比达74.2%，新房库存占比为25.8%，整体市场仍呈供给紧张状态。

二、二手房市场表现

• 库存变化：8月二手房库存量同比增长22.7%，环比增长0.7%。
• 新增挂牌量：8月新增挂牌量为38.4万套，同比下降0.9%，环比下降5.4%。
• 销量表现：8月二手房销量季调折年数为386万套，同比下降4.2%，环比下降2.5%。
• 价格走势：二手房价格中位数为41.67万美元/套，环比下降1.1%，同比增长3.1%。
• 去化周期：二手房挂牌出售天数中位数为53天，同比和环比均有所拉长。

三、新房市场表现

• 待售库存：8月新房待售库存为46.7万套，同比增长9.1%，可供销售月数为7.8个月。
• 销售表现：8月新房销售季调折年数为71.6万套，同比上升9.8%，环比下降4.7%。
• 价格表现：新房价格中位数为42.06万美元/套，同比下降4.6%，略高于二手房价格。
• 开发商信心：9月美国住房市场指数结束连续4个月的回落，略有回升至41。
• 降价行为：9月有32%的开发商降价以刺激销售，环比下降1个百分点，销售激励措施使用率下降至61%。

投资建议

• 关注建筑商板块：在降息初期，二手房库存不会立刻大幅反弹，但新房销量有望实现脉冲式增长，建议关注美国地产建筑商板块。
• 行业评级：维持“推荐”评级，因市场供给紧缺、降息预期增强，预计未来市场表现优于整体证券市场。

风险提示

• 美联储降息不及预期：若降息进度放缓，可能影响购房者的信心和市场表现。
• 居民收入增长放缓：若居民收入中位数增长不及预期，可能抑制购房需求。

分析师信息

• 宋健
  邮箱：songjian@xyzq.com.cn
  SFC: BMV912
  SAC: S0190518010002

• 孙钟涟
  邮箱：sunzhonglian@xyzq.com.cn
  SAC: S0190521080001
  注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
  • 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间
  • 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间
  • 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%
  • 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件

• 行业评级：

  • 推荐：行业表现优于相关证券市场代表性指数
  • 中性：行业表现与相关证券市场代表性指数持平
  • 回避：行业表现弱于相关证券市场代表性指数

信息披露

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