20221212-开源证券-招商蛇口-001979.SZ-公司信息更新报告_累计销售降幅收窄_重启股权融资并购_4页_725kb

招商蛇口 (001979.SZ) 详细总结

核心内容概览

招商蛇口（001979.SZ）作为央企龙头房企，2022年11月经营简报显示其销售表现有所波动，但累计销售降幅持续收窄，投资拿地保持稳健，主要集中在一二线城市。公司重启股权融资并购，旨在提升优质土地储备并改善负债结构。投资评级为“买入”，维持盈利预测，预计2022-2024年归母净利润分别为91.0、154.0和177.4亿元，对应EPS分别为1.18、1.99和2.29元，当前PE为12.4倍，未来PE有望降至6.4倍。

主要观点

• 销售表现：

  • 2022年11月，公司签约销售面积和金额同比小幅下滑，但累计销售降幅进一步收窄，优于行业均值。
  • 销售均价有所下降，但销售表现相对稳定。

• 投资策略：

  • 投资拿地保持稳健，11月新增2宗地块，总计容建面18.5万平方米，土地总价18.1亿元。
  • 1-11月累计新增拿地计容建面681.0万方，拿地金额1181.4亿元，其中一二线城市拿地金额占比超过90%。

• 融资渠道：

  • 重启股权融资并购，拟发行股份购买资产并募集配套资金，以扩大前海区域优质资源控制权。
  • 2022年1-11月公开市场发行债券284亿元，12月拟发行不超过36.4亿元公司债，融资渠道保持通畅。

• 财务预测：

  • 2022-2024年EPS分别为1.18、1.99和2.29元，对应PE分别为12.4、7.3和6.4倍。
  • 归母净利润预计从2022年的90.98亿元增长至2024年的177.39亿元，增速显著。

• 财务指标变化：

  • 资产负债率从2020年的65.6%上升至2022年的69.1%，净负债比率从28.9%升至52.7%。
  • 毛利率和净利率有所下降，但ROE和ROIC呈上升趋势，显示盈利能力增强。

关键信息

销售数据

• 11月销售：签约销售面积122.32万方，签约销售金额234.52亿元，同比分别减少3.25%和7.27%。
• 累计销售：1-11月签约面积958.49万方，签约金额2499.98亿元，同比下降22.87%和11.06%。

投资拿地

• 11月新增地块：厦门和三亚各1宗，总计容建面18.5万平方米，土地总价18.1亿元。
• 全年拿地情况：1-11月累计新增拿地计容建面681.0万方，拿地金额1181.4亿元，权益比分别为63.4%和61.1%。

融资动态

• 股权融资：拟发行股份购买资产并募集配套资金，以扩大前海区域优质资源控制权。
• 债券发行：2022年1-11月公开市场发行债券284亿元，12月拟发行不超过36.4亿元公司债。
• 银行支持：获得工商银行、北京银行等多家银行意向性融资额度支持。

财务预测

• 营业收入：预计2022-2024年分别为183103、210558、235729亿元，YOY分别为14.0%、15.0%、12.0%。
• 归母净利润：预计2022-2024年分别为9098、15399、17739亿元，YOY分别为-12.3%、69.3%、15.2%。
• EPS：预计2022-2024年分别为1.18、1.99、2.29元。
• PE：预计2022年为12.4倍，2023年为7.3倍，2024年为6.4倍。

财务比率

• 毛利率：预计2022年为20.5%，2023年为24.6%，2024年为25.7%。
• 净利率：预计2022年为5.0%，2023年为7.3%，2024年为7.5%。
• ROE：预计2022年为4.4%，2023年为7.0%，2024年为7.6%。
• 资产负债率：预计2022年为69.1%，2023年为68.5%，2024年为68.3%。
• 净负债比率：预计2022年为52.7%，2023年为75.6%，2024年为84.3%。

风险提示

• 市场恢复不及预期
• 房价调控超预期
• 多元化业务运营不及预期

总结

招商蛇口在2022年表现出较强的市场适应能力，尽管单月销售有所下滑，但累计销售降幅收窄，显示销售企稳回升。公司持续在一二线城市进行土储投资，以提升核心资产质量。同时，公司重启股权融资并购，改善负债结构并增强资金实力。盈利预测显示公司未来三年净利润有望显著增长，EPS逐步提升，估值PE有望进一步下降，投资价值凸显。