20201119-光大证券-2020年1-10月国家统计局房地产数据点评_供给驱动销售短期反弹_杠杆控制投资景气回落_13页

文档内容总结

核心内容概述

2020年1-10月，中国房地产市场呈现出供给驱动销售短期反弹、投资增速趋缓、杠杆控制强化的总体趋势。在政策引导和流动性环境回归常态化的背景下，行业整体进入降杠杆阶段。销售数据回暖主要由房企在低能级区域采取以价换量、加速去化的策略所致，而涨价动能减弱，需求端情绪趋于稳定。同时，土地市场热度见顶回落，融资环境趋紧，行业资金链承压，销售回款依赖度上升。

主要观点

销售端表现

• 销售面积与金额：10月全国商品房销售面积同比+15.3%，销售金额同比+23.9%，带动1-10月累计同比首次持平。
• 住宅销售：70城住宅成交面积同比+11.4%，成交金额同比+25.2%；40家主流房企销售额同比+21%。
• 区域表现：
  • 东部地区销售面积和金额保持高位增长，同比+20%、+31%。
  • 中部地区量价齐升，销售面积同比+10.8%，销售均价同比+9.2%。
  • 西部地区以价换量，销售面积同比+18.1%，均价同比-1.9%。
  • 东北地区销售持续低迷，同比-8.3%、-3.3%。
• 二手房市场：贝壳数据显示，10月重点18城二手房价格普遍涨幅收窄或由涨转跌，价格环比下跌城市增至9个。

涨价动能趋弱

• 10月全国商品住宅销售均价环比-2.2%，同比+8.6%。
• 70城新建住宅价格指数环比涨幅-0.1pc，二手房价格指数环比涨幅-0.2pc，各能级城市涨幅均有所回落。

投资端变化

• 投资增速：10月房地产投资同比+12.7%，环比+0.7pc；1-10月累计同比+6.3%。
• 建筑工程投资：10月同比+14.5%，施工单价同比+11.2%，支撑投资增速。
• 土地购置费：10月同比+10%，保持平稳。
• 土地市场：10月全国土地购置面积同比-5.6%，成交价款同比+19.3%；百城土地成交建面、总价同比分别-9.2%、-1.3%，平均溢价率降至9.34%。
• 分能级表现：
  • 一线城市土地成交热度高位回落，溢价率降至4.14%。
  • 二线城市成交同比转负，溢价率降至8.32%。
  • 三四线城市成交面积同比+17.9%，溢价率维持高位（24.58%）。

关键信息

开工与竣工

• 新开工：10月全国房屋新开工面积同比+3.5%，增速较9月+5.5pc；但受土地购置回落影响，后续维持中性判断。
• 竣工：10月全国房屋竣工面积同比+5.9%，增速较9月+23.5pc；竣工处于复苏周期，但短期资金压力可能影响边际斜率。

到位资金与融资环境

• 到位资金：10月到位资金同比+14.5%，国内贷款同比+18.5%，自筹资金同比+11.8%，定金及预收款同比+16.2%，个人按揭贷款同比+13.1%。
• 融资收紧：境内债券发行受信用环境趋紧影响，信托融资规模被严格控制，开发贷成为部分银行房地产贷款限额管理的主要方向。
• 债务到期高峰：未来四个季度房企债券到期额季均约3200亿元，中小房企信用风险上升。

投资建议

• 行业趋势：总量数据与降杠杆方向一致，财务稳健性将提升。
• 板块估值：AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金逐步增配。
• 关注企业：建议关注土储充足优质、财务稳健、经营灵活的头部房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、阳光城；H股的华润置地、融创中国、中国金茂。

风险提示

• 海外疫情：对中国居民就业和收入的不确定性影响。
• 债务到期高峰：中小房企信用风险上升，需关注流动性压力。

数据图表说明

• 图表展示了全国商品房销售面积、金额、均价的单月及累计同比变化。
• 同时，图表反映了土地市场成交面积、总价、溢价率的变化趋势。
• 还有新开工、竣工、到位资金等关键指标的变动情况。

作者信息

• 分析师：何缅南、王梦恺
• 执业证书编号：S0930518060006、S0930518110003
• 联系方式：
  • 何缅南：021-52523801，hemiannan@ebscn.com
  • 王梦恺：021-52523855，wangmk@ebscn.com

前期报告回顾

• 3月提出“供给侧硬核反弹”，4月“需求侧销售转正”，5月“建议积极配置”，6月“预测全年销售转正”，7月“竣工复苏待观察”，8月“土地投资见顶”，9月“销售热度惯性减弱”。

估值方法与分析声明

• 本报告基于多种假设，分析结果可能存在偏差。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 分析师声明其研究独立、客观，基于合法合规信息，对报告内容负责。

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