2020年1_10月国家统计局房地产行业数据点评：供给驱动销售短期反弹，杠杆控制投资景气回落-20201119-光大证券-13页_2mb

报告摘要

2020年1-10月，中国房地产市场在供给与需求两端呈现不同态势。销售端因供给驱动出现短期反弹，但涨价动能减弱，需求端情绪趋于平稳。投资端则因降杠杆政策导向，增速面临下行压力。

销售端：
- 10月全国商品房销售面积同比+15.3%，环比+8pc，带动1-10月累计同比首次持平；
- 商品住宅销售面积同比+16%，销售金额同比+26%，增速较9月分别+8.3pc和+8.1pc；
- 70城住宅成交面积同比+11.4%，成交金额同比+25.2%；
- 40家主流房企销售额同比+21%，环比+5pc；
- 销售均价环比-2.2%，同比+8.6%；
- 东部地区销售保持高位，中部地区量价齐升，西部地区以价换量，东北地区继续低温运行。
涨价动能趋弱：
- 10月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅-0.1pc，二手住宅价格指数环比涨幅-0.2pc；
- 贝壳数据显示，10月重点18城二手房价格普遍涨幅收窄或由涨转跌，价格环比下跌城市增加至9个；
- 预计四季度楼市需求端将结构性降温，新房整体成交趋于平缓。
投资端：
- 10月房地产投资同比+12.7%，环比+0.7pc；
- 建筑工程投资增速高位（+14.5%），施工单价同比+11.2%；
- 土地购置费同比+10%，保持平稳；
- 流动性收紧将影响土地购置向施工环节传导，投资增速存在下行压力。
资金面：
- 10月到位资金同比+14.5%，增速平稳；
- 国内贷款增速反弹至+18.5%，自筹资金增速放缓至+11.8%；
- 定金与预收款同比+16.2%，个人按揭贷款同比+13.1%；
- 未来外部融资趋紧，销售回款依赖度将明显提升。

区域表现：
- 东部地区销售面积同比+20%，销售金额同比+31%；
- 中部地区销售面积同比+10.8%，销售均价同比+9.2%；
- 西部地区销售面积同比+18.1%，但均价同比-1.9%；
- 东北地区销售面积和金额同比分别-8.3%和-3.3%。
城市能级表现：
- 一线城市成交面积同比+50%，均价同比微降0.6%；
- 二线城市成交面积同比+1.7%，均价同比+15%；
- 三四线城市成交面积同比+17.4%，均价同比+7%；
- 二手房市场涨幅收窄，部分城市由涨转跌。
土地市场：
- 10月全国土地购置面积同比-5.6%，成交价款同比+19.3%；
- 百城土地成交建面、成交总价同比分别-9.2%和-1.3%；
- 平均溢价率降至9.34%，一线、二线、三四线分别为4.14%、10.06%、24.58%；
- 9月流拍率提升至12.3%，需关注后续变化。
开发链条：
- 10月新开工面积同比+3.5%，竣工面积同比+5.9%；
- 房企通过控制购地支出、加快土储周转、积极去化回笼资金，以稳定净负债规模；
- 未来竣工仍处于复苏周期，但短期资金压力可能影响边际斜率。
投资建议：
- 建议关注土储充足、财务稳健、经营灵活的头部房企；
- A股推荐：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、阳光城；
- H股推荐：华润置地、融创中国、中国金茂。