世联行-房地产市场二季度报告-2018.07-19页-1mb

房地产市场二季度总结

核心内容

2018年第二季度，中国房地产市场在政策调控与市场分化背景下呈现出复杂态势。行业政策持续出台，但调控内容趋于细化和微调，整体政策力度减弱，而监管仍保持从严态势。市场分化明显，核心城市与三四线城市表现迥异，房企集中度进一步上升，但资金链紧张成为行业面临的最大挑战。

主要观点

• 政策频繁微调：上半年政策出台数量较2017年减少六成，但调控深化，政策更多聚焦于规范市场和细化规则，如限购、限贷、限售、摇号等。政策调控已从“强政”转向“精细”。
• 市场分化加剧：核心城市如北京、上海、广州等销售增速放缓甚至负增长，而三四线城市则因棚改政策支撑，销售保持稳定增长，成为市场托底主力。
• 租赁市场加速发展：租赁政策逐步完善，包括租赁资产证券化、险资参与长租、租售同权等，推动租赁市场发展，部分城市租赁住房建设加快。
• 房企资金链紧张：融资环境持续收紧，房企回款受抑，集中度上升，但资金链压力增大，尤其在政策调控和销售放缓的双重影响下，房企面临较大挑战。
• 市场情绪与成交走势独特：受政策影响，客户上门量稳中有降，成单率冲高回落，反映出市场购买力受到抑制，但有效购买力意愿依然强烈。

关键信息

一、政策环境

• 政策出台频次下降：上半年政策数量减少，但调控内容更趋细化。
• 调控政策内容：包括限购、限贷、限售、摇号、人才引进、租赁政策等。
• 人才政策：多个城市出台人才购房补贴、人才公寓建设、租房补贴等政策，吸引人才流入。
• 租赁政策：中央和地方出台租赁资产证券化、险资参与长租、租赁住房用地配比等政策，推动租赁市场发展。
• 融资环境：房企融资受限，境外发债主要用于偿债，政策对房企融资进行严格管控。

二、市场表现

• 销售数据：2018年上半年全国商品房销售额同比增长13.2%，销售面积增长3.3%；商品住宅销售额增长14.8%，销售面积增长3.2%。
• 城市分化：
  • 核心城市：如北京、上海、广州销售增速放缓，甚至出现负增长。
  • 三四线城市：如昆山、合肥、芜湖等增速显著，成为市场托底力量。
• 客户行为：世联行客户上门指数环比上升，但成单率下降，反映出市场情绪与成交走势的分化。
• 去库存情况：去库存进入尾声，待售面积下降，但部分城市出现供不应求现象，如南京、合肥等地价上涨。

三、城市形态分析

1. 量价背离拐点初现：如哈尔滨，销售面积下降但均价上涨，购买力向刚需盘倾斜。
2. 强政抑制交易不振：如成都、青岛、武汉、济南，政策抑制销售，成交量下降。
3. 市场筑底需求释放：如深圳、长沙、杭州、合肥、西安，政策放宽带动销售回暖。
4. 存量盘活二手向暖：如北京、沈阳、重庆，购买力向存量市场转移，二手成交回暖。

四、土地市场

• 供地加快：上半年全国住宅用地供应面积同比增长45%，土地出让金同比增加42%。
• 地价冷热不均：热点城市如厦门、南京、合肥地价上涨，部分城市如金华、常州地价下跌。
• 拿地门槛提高：部分城市对土地出让提出自持、代建、租赁等要求，影响房企拿地热情。

五、展望

• 下半年趋势：政策松动迹象未现，行业监管仍从严，政策抑制仍是重要因素。
• 行业挑战：预计下半年将面临销售负增长、土地流拍规模扩大、债务偿付危机及高杠杆企业资金链断裂等挑战。
• 应对策略：房企需加强资源变现、稳健发展、专注产品与创新，以应对市场与政策的双重压力。

结论

2018年上半年房地产市场在政策调控与市场分化中前行，核心城市与三四线城市表现各异，租赁市场逐步发展，房企集中度提升但资金链紧张。政策调控仍为市场主导，房企需在严格监管下寻找新的增长点与资金出路，以应对市场变化与资金压力。