2021-07-29-世联行-世联行谈新冠肺炎疫情对楼市的影响分析_13页_7mb

疫情对房地产市场的影响分析总结

核心内容

疫情对房地产市场产生了深远影响，主要体现在新房与二手房成交量大幅下滑、政策支持力度加大、土地市场放缓、房企分化加剧以及线上营销模式加速发展等方面。市场整体呈现“先抑后扬”的趋势，但短期内受疫情影响，市场交易量低迷，行业面临资金链压力和运营挑战。

主要观点

1. 房地产市场成交量受疫情冲击显著

• 新房市场：疫情爆发后，全国88个重点城市新房成交量出现断崖式下跌。

  • 春节假期（1月24日-1月30日）成交量环比上周下跌93%，其中一线城市跌幅达99%。
  • 春节假期后一周（1月31日-2月6日）成交量同比下跌95%，与2018年同期相比也出现明显下滑。
  • 深圳、北京等城市新房成交量跌幅均超过80%。

• 二手房市场：受疫情及中介门店关闭影响，全国7个重点城市二手房成交量大幅下降。

  • 春节假期成交量为0，同比跌幅达100%。
  • 春节假期后一周成交量同比下跌95%以上，部分城市甚至出现零成交。

2. 疫情对房地产市场的影响将大于新房

• 二手房市场因周转性差、受市场波动影响较大，因此疫情对其成交影响更显著。
• 未来市场预计二手房成交量将比新房更早恢复，但整体仍面临较大压力。

关键信息

1. 政策扶持力度加大

• 多地出台政策：江西、无锡、西安、深圳等地在2月12日相继出台房地产扶持政策，包括金融、财税支持、公积金政策放宽、预售条件放松等。
• 政策趋势：预计政府将出台更多刺激政策，如降息、降准等，以稳定市场，但不会像SARS后那样大规模刺激。
• 长期逻辑不变：房地产行业仍以“房住不炒”为核心政策，市场稳定仍是主要目标。

2. 土地市场受疫情影响

• 土地出让延迟：多地暂停土地出让，如上海、天津、苏州等城市土地出让时间延后。
• 房企拿地意愿下降：疫情导致销售回款减少，房企资金压力增大，拿地意愿下降，尤其影响中小房企。
• 土地市场回暖预期：预计疫情可控后，土地市场将逐步回暖，交易集中于下半年。

3. 房企分化加剧，行业洗牌

• 销售业绩下滑：疫情导致房企一季度销售惨淡，资金回流不足。
• 资金链紧张：中小房企资金链压力加剧，部分企业面临破产、重组或被并购。
• 头部房企优势凸显：大型房企具备更强的资金实力和抗风险能力，可能成为市场“接盘侠”。

4. 线上营销成为新趋势

• 线上销售全面铺开：143家房企推出线上售楼处，百强房企积极性超过90%。
• 线上转化率有限：线上营销主要起到宣传和吸引客户注册的作用，需进一步优化流程和用户体验。
• 营销流程线上化：未来房企需在信息分类、签约流程、售后保障等方面推进线上化。

5. 客户需求转向健康、安全与配套

• 关注健康住宅：客户更关注通风户型、低梯户比、健康装修系统等。
• 重视社区配套：如社区卫生站、社区超市、健身房等配套设施成为购房关注重点。
• 偏好优质物业：物业管理的应急处理能力、社区安全、无接触服务等受到更多青睐。

6. 产品力升级趋势明显

• 绿色健康概念：疫情后，绿色健康、安全、智能化设施等将成为房地产产品的新卖点。
• 智能社区：智能设施在疫情中展现出重要价值，未来将成为市场关注的焦点。
• 低密度设计：客户对低密度、产品设计合理的住宅更感兴趣。

未来预期

1. 市场走势预测

• 新房销售：
  • 若疫情2月底结束，全国住宅销售面积同比降4%；
  • 若疫情3月中结束，全国住宅销售面积同比降8%；
  • 若疫情6月初结束，全国住宅销售面积同比降15%。
• 二手房销售：
  • 若疫情2月底结束，全国二手房成交面积同比下降16.6%；
  • 若疫情3月中结束，全国二手房成交面积同比下降23%；
  • 若疫情6月初结束，全国二手房成交面积同比下降28%。

2. 政策与经济影响

• 短期政策支持：政府预计在一季度末至二季度初推出更多稳经济、保就业的政策。
• 经济恢复：疫情过后，国内经济将逐步恢复，对房地产市场形成支撑。
• 楼市复苏：疫情结束后，市场将逐步复苏，成交量可能出现报复性反弹。

3. 行业发展趋势

• 线上营销常态化：疫情推动线上销售全流程发展，房企需持续优化线上平台。
• 行业整合加速：疫情将加速房企兼并重组，强者恒强局面将进一步形成。
• 产品力升级：疫情促使房地产产品向绿色健康、智能安全、低密度设计等方向发展。

总结

疫情对房地产市场带来了前所未有的冲击，导致新房与二手房成交量大幅下降，尤其在春节假期期间，市场几乎停摆。然而，随着政策支持的加强和疫情的控制，市场预计将在短期内企稳，长期来看，行业将加速整合，产品力和配套服务将成为新的竞争焦点。线上营销模式将逐步成为常态，推动行业向数字化、智能化方向发展。