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易居月报系列：2020年上半年100城住宅价格报告总结

核心内容概述

2020年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交均价同比上涨11%，整体房价略显过热。尽管受到疫情冲击，但房价并未出现绝对下跌，涨幅仍维持在两位数。报告指出，部分城市房价涨幅超过20%，被定义为“房价过热”城市，这些城市需要加强调控。同时，报告强调了稳房价工作的重要性，并提出下半年需继续加强房地产调控，防止房价过快上涨。

主要观点

• 房价总体偏热：全国百城房价同比上涨11%，涨幅高于预期，显示房地产市场仍存在一定的热度。
• 调控不能松懈：尽管市场面临冲击，但房价涨幅依然较高，表明调控工作仍需持续加强。
• 城市分化明显：一线城市、部分二线城市及重点三四线城市房价涨幅较大，而其他三四线城市则出现下跌。
• 政策导向明确：国务院房地产工作座谈会为下半年房价管控定下基调，要求坚定不移推进房地产长效机制。

关键信息

一、百城房价涨幅

• 全国100城新建商品住宅成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。
• 二季度年初累计房价同比涨幅曲线持续下行，但房价仍保持在两位数涨幅水平。
• 三四线城市房价涨幅（9.7%）超过一二线城市（8.1%和9.6%）。

二、城市分类分析

1. 一线城市

• 成交均价为46515元/平方米，同比上涨8.1%。
• 比2019年涨幅有所扩大，市场交易活跃，出现豪宅热、学区房热等现象。

2. 二线城市

• 成交均价为15372元/平方米，同比上涨9.6%。
• 部分城市如杭州、南京、成都出现“万人摇”现象，房价涨幅较高，达到11%、10%、21%。
• 这些城市被列为政策收紧或预计收紧的重点城市。

3. 三四线城市

• 成交均价为11984元/平方米，同比上涨9.7%。
• 虽然去库存压力较大、销售行情较弱，但房价未明显下跌。
• 需要防范违规资金流入，保持稳房价政策的持续性。

三、房价过热城市排行

• 涨幅前10位的城市：

  • 珠海（31%）
  • 江阴（25%）
  • 苏州（24%）
  • 滁州（23%）
  • 银川（23%）
  • 南昌（23%）
  • 哈尔滨（22%）
  • 桂林（21%）
  • 成都（21%）
  • 芜湖（20%）

• 涨幅后10位的城市：

  • 大厂（-12%）
  • 肇庆（-10%）
  • 南通（-9%）
  • 岳阳（-8%）
  • 茂名（-6%）
  • 宜昌（-6%）
  • 张家口（-6%）
  • 固安（-6%）
  • 太原（-6%）
  • 镇江（-4%）

四、房价过热原因分析

1. 预售证发放标准降低：高端项目较多入市，影响成交结构。
2. 高端需求释放：在理财收益低、股市波动大、通胀压力存在的情况下，居民更倾向于投资房地产。
3. 信贷政策宽松：银行信贷政策较为宽松，甚至存在违规资金流入楼市的情况，推动房价过快上涨。

结论与趋势

• 房地产市场面临各类冲击，市场指标普遍降温，但房价降温空间有限。
• 部分城市房价涨幅扩大，成为市场风险点。
• 下半年若房价涨幅过大，政策收紧的概率将加大，以促进房价回归平稳健康水平。

附注

• 城市划分：

  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐
  • 三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头

• 数据定义：年初累计新建商品住宅成交均价 = 年初累计新建商品住宅成交金额 / 年初累计新建商品住宅成交面积

联系方式

• 执笔人：易居研究院智库中心研究总监 严跃进
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