2020年第三季度深圳房地产市场回顾及展望_6页_1mb

报告摘要

深圳商业地产市场总结（2020年第三季度）

核心内容

2020年第三季度，深圳商业地产市场在疫情后展现出强劲复苏态势。写字楼、优质零售物业及物流市场均呈现不同程度的回暖，大宗交易市场更是创下疫情以来的最佳表现。深圳特区建立40周年以及《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》的发布，为市场注入了新的发展动力。

主要观点

写字楼市场：
- 本季度新增供应17.4万平方米，主要集中在前海和车公庙片区。
- 净吸纳量达24.3万平方米，同比和环比均显著增长，主要由科技和金融板块带动。
- 科技板块贡献超过50%的需求，其中90%来自国内企业，东芝和IBM也有扩租。
- 金融板块贡献约17%的需求，投资理财和财富管理产业最为活跃。
- 租户升级搬迁活跃，推动空置率下降0.8个百分点至20.1%。
- 平均租金环比下降0.7%至194.3元/月/平方米，但优质楼宇租金小幅上涨。
优质零售物业市场：
- 新增吸纳量达26.4万平方米，为今年以来最佳表现，空置率维持在4.6%的低位。
- 零售需求仍为第一大来源，占比超过40%。
- 美妆板块表现抢眼，单季新增22家店铺，国际一线品牌成为租户升级首选。
- 餐饮品牌升级换代持续，主要集中于连锁简餐商家，单季新增近60家。
- 国际品牌在深圳拓店活跃，如SkinCeuticals、Roger Vivier等首进深圳，Burberry也开设了国内首家Thomas’s Cafe。
物流市场：
- 本季度未有新增高标仓入市，预计年内无新项目，最近新增供应将在2021年第一季度。
- 市场空置率微升0.3个百分点至3.6%，但整体仍维持低位。
- 需求主要来自第三方物流和电商板块，尤其是母婴和美妆类消费。
- 高标仓平均租金环比微涨0.1%至47.3元/月/平方米，部分优质物业租金上涨。
大宗交易市场：
- 本季度交易总额达53.7亿元，环比增长3.3倍，为疫情以来最佳表现。
- 写字楼为主要交易类型，共录得4宗交易，其中3宗为甲级写字楼，1宗为工业型写字楼。
- 首次出现数据中心交易，即鹏博士深圳南山数据中心项目。
- 交易买方主要来自国内科技和金融行业，以自用为目的。

关键信息

市场复苏信号明显：写字楼和零售市场均出现显著回暖，租金跌幅收窄，空置率下降。
科技与金融需求强劲：科技板块贡献超过半数写字楼需求，金融板块紧随其后，成为第二大需求来源。
国际品牌活跃：美妆和餐饮领域的国际品牌在深圳扩张迅速，尤其是首店经济表现突出。
物流市场稳定：虽然需求受疫情和经济影响有所放缓，但空置率仍维持在低位，租金小幅上涨。
政策利好释放：《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》的出台，为市场带来新的发展机遇。
未来展望：
- 写字楼市场预计未来六个月新增供应40万平方米，空置率可能上升，但租金有望保持稳定。
- 零售市场预计新增供应30万平方米以上，主要分布在龙岗和宝安区，部分非核心区域空置率可能上升。
- 物流市场将随着进出口恢复和电商增长而继续受益，空置率保持低位，租金小幅增长。
- 大宗交易市场预计投资回报率保持平稳，政策利好将增强投资者信心。