2020年第三季度重庆房地产市场回顾及展望_6页_1mb

重庆2020年第三季度商业地产市场总结

核心内容概览

2020年第三季度，重庆商业地产市场整体呈现持续改善的趋势，涵盖写字楼、零售物业及仓储物流三大板块。市场在经济逐步复苏、政策支持及新兴行业需求带动下，租赁需求回暖，空置率回落，租金走势趋于稳定。

写字楼市场分析

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：约5万平方米
• 净吸纳量：6.9万平方米（为上季度的三倍）
• 空置率：29.6%（环比下降0.7个百分点，基本回落至疫前水平）
• 租金面价：77.5元/月/平方米（环比下跌0.7%，跌幅收窄）

主要需求行业

• TMT行业：占比35.6%，主要受在线教育及互联网企业扩张影响，集中在解放碑、江北嘴区域
• 房地产建筑业：占比24.4%，主要成交于江北嘴、渝北区域
• 金融业：占比13.4%，传统金融企业及非传统金融行业（如消费金融、融资租赁）均有所扩张，主要落脚于江北嘴、解放碑

行业展望

• 第四季度预计无新项目入市
• 随着经济回暖，内资中大型企业及本地中小微企业办公需求有望回升
• 2020智博会线上招商签约活动推动了头部企业落户，为写字楼市场注入增长动力
• 成渝双城经济圈建设将为重庆写字楼市场带来新一轮需求风口

零售物业市场分析

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：22.5万平方米
• 净吸纳量：22.0万平方米
• 空置率：10.9%（环比下降0.3个百分点）
• 租金报价：374.6元/月/平方米（环比下跌0.5%，跌幅收窄）

市场亮点

• 重庆融创文旅城开业：作为西南首个融合滑雪、水乐园、海世界的购物中心，有望带动短距旅游消费
• 首店经济：多个首进品牌入驻，如Tim Hortons、Sam Edelman入驻万象城，Wagas进驻龙湖时代天街
• 奢侈品牌扩张：Tiffany&Co.、Balenciaga等品牌加设二店或快闪店
• 新能源汽车与美妆品牌扩张：Tesla、比亚迪、蔚来、WOW COLOUR、KKV等品牌在渝加速布局
• 主题营销活动：如塞罗奥特曼纪念展、老爷车车展等吸引大量人流

城市更新与商圈发展

• 重庆发布《城市更新工作方案》，推进观音桥、解放碑、杨家坪等商圈提档升级
• 两江国际商务中心全球招商推介会成功举办，国际化商圈建设加速
• 区域将陆续迎来超百万平方米优质零售物业供应，外来开发商占比达84%

行业展望

• 第四季度将新增53万平方米供应，其中龙湖金沙天街备受关注
• 国庆、中秋黄金周游客量恢复至去年同期的86.3%，提振商业信心
• 主城区六大核心商圈销售额同比增长10.4%，其中观音桥商圈增长30.6%

仓储物流市场分析

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：约20万平方米
• 净吸纳量：8万平方米（环比下降）
• 空置率：33.7%（环比上升3.3个百分点）
• 租金报价：22.6元/月/平方米（环比下跌1.4%，跌幅收窄）

需求结构

• 零售贸易及第三方物流：主导去化，占比显著
• 制造业：贡献率仅为11.8%，较2019年收缩30.9个百分点
• 制造业退租：占比79.5%，其中电器、汽配分别占72.4%和7.1%
• 社区生鲜团购：成为新增需求点，贡献率10.2%

行业趋势

• 本土需求占比提升至34.5%
• 业主采取灵活租赁策略，以去化面积为主，租金优惠幅度较大
• 重庆汽车产业率先反弹，为仓储市场带来积极信号

行业展望

• 第四季度将新增约39万平方米供应，市场供需压力仍存
• 仓储租金或继续下探，但“成渝双城经济圈”及陆海新通道建设将提升市场吸引力
• 传统工业转型升级与消费升级将共同支撑仓储需求增长

关键信息总结

• 写字楼市场：需求回暖，空置率回落，TMT、房地产建筑、金融为三大主力行业
• 零售物业市场：品牌购物中心率先复苏，首店经济与主题营销活动成亮点，商圈更新带动市场格局变化
• 仓储物流市场：供应增加，制造业退租影响较大，但社区团购及汽车产业复苏带来新增需求

专家观点

• 林晴岚（CBRE世邦魏理仕研究部副董事）：优质写字楼市场有望在成渝经济圈建设中迎来新一轮需求风口
• 江南（CBRE成都顾问及交易服务商业部董事）：品牌购物中心凭借运营能力率先复苏，未来应关注节假日属性强的休闲类品牌
• 单宇迪（CBRE成都顾问及交易服务产业地产部主管）：仓储物流市场尚处恢复期，新增供应持续，但需求新增点或支撑市场回暖，预计明年迎来拐点