固收深度报告：地产债系列四之从中报角度看房企融资边际变化-20201111-东吴证券-14页_716kb

地产债系列四之从中报角度看房企融资边际变化总结

核心内容

本报告分析了2020年上半年销售额前30的房地产企业融资情况，重点探讨了融资环境变化、杠杆水平、融资成本及债务期限结构等关键指标。

主要观点

1. 融资环境边际改善

• 2020年受疫情影响，房地产开发资金来源累计同比均值大幅下跌，但随着疫情缓解和宽松货币政策，融资环境边际改善。
• 房地产开发资金来源累计同比在2020年1-8月为3.00%，其中国内贷款同比增长4.00%，利用外资增长24.50%，自筹资金增长3.60%，个人按揭贷款增长8.60%，定金及预收款增长1.20%。
• 随着政策回归常态，房地产开发贷款余额同比增速下降，房企融资渠道受到政策限制，预计未来融资环境仍将延续收紧趋势。

2. 行业去杠杆压力较大

• 2020年上半年，30家房企净负债率平均为88.86%，较2019年底上升2.88个百分点。
• 有9家房企净负债率高于100%，其中中国恒大、绿地控股、富力集团净负债率分别为199.34%、179.55%和176.66%，杠杆水平上升。
• 有26家房企有息债务规模明显增长，平均增长8.64%，其中蓝光发展、华润置地、滨江集团、绿地控股和新城控股增幅超过20%。

3. 融资成本显著改善

• 30家房企综合借贷成本为6.11%，较2019年底下降34BP，融资成本改善显著。
• 融资成本最高的4家房企为：中国恒大（9.14%）、中南建设（7.97%）、阳光城（7.50%）、奥园集团（7.50%）。
• 融资成本最低的5家房企为：中海地产（4.01%）、华润置地（4.26%）、龙湖集团（4.52%）、招商蛇口（4.78%）和金地集团（4.86%）。

4. 融资期限结构变化

• 2020年上半年，30家房企短期有息负债占比平均为33.11%，较2019年上升0.49%。
• 短期有息负债占比排名前五的房企为：中国恒大（47.36%）、奥园集团（46.11%）、新力控股（44.56%）、融创中国（43.90%）、雅居乐（40.74%）。
• 短期有息负债占比最低的五家房企为：龙湖集团（10.21%）、中海地产（16.03%）、美的置业（20.51%）、保利发展（21.27%）、旭辉集团（23.99%）。
• 货币资金/短期有息负债指标下降，9家房企低于100%，新增蓝光发展和招商蛇口。龙湖集团该指标达455.42%，短期偿债能力强。

关键信息

1. 融资渠道变化

• 房企融资渠道受到政策限制，房地产开发贷款余额同比增速下降，信托、海外债等融资渠道承压。
• 2020年上半年，16家房企银行及其他借款规模增加，其中融信集团、新城控股、滨江集团、招商蛇口和蓝光发展增幅最大。

2. 债务结构变化

• 有息债务规模增长显著，其中蓝光发展、华润置地、滨江集团、绿地控股和新城控股增长超20%。
• 短期有息负债占比增加，表明房企债务期限结构趋于短期化，短期偿债压力增大。

3. 债券融资情况

• 债券规模平均增长12.31%，新力控股、中南建设、绿地控股、金科集团和蓝光发展增幅最大。
• 17家房企债券短期占比增加，平均上升4.94%，其中中南建设、新力控股、碧桂园、旭辉集团和绿地控股增幅最大。

风险提示

• 房地产行业融资政策收紧，监管趋严，去杠杆压力较大。
• 信用融资环境恶化，货币政策收紧可能进一步降温房地产市场。

数据来源

• 各公司中报、年报
• 东吴证券研究所