20170427-申万宏源-地产行业一季度回顾：销售投资数据亮眼，预期未来调控政策继续加码_24页_1mb

文档总结

核心内容概述

本报告分析了2017年一季度中国房地产行业及宏观经济形势，重点围绕销售、投资、融资及政策环境等方面展开。同时，对重点房企进行了详细分析，并提出了投资建议，认为房地产行业整体表现良好，但未来可能面临调控加码带来的挑战。在政策层面，强调了调控政策的持续影响及对行业的影响，尤其是雄安新区对京津冀地区房地产市场的潜在利好。

主要观点

• 经济表现：2017年一季度GDP增长超预期（6.9%），但环比增速较低（1.3%），显示经济增长放缓。固定资产投资增长，主要得益于地产和制造业投资改善，而基建投资增速回落但仍处于高位。
• 房地产市场：2017年一季度房地产开发投资再创新高，主要由三四线城市带动。房价分化缩小，一手房和二手房价格上涨城市数量增加，下跌城市减少。库存去化周期有所回升，但整体仍处高位。
• 房企销售：尽管调控政策趋严，重点房企销售依然火爆，一线房企销售数据同比大幅增长。部分房企如碧桂园、龙湖、招商蛇口等表现突出，销售增速远超行业平均水平。
• 融资情况：房企融资渠道持续收紧，境内融资受限，境外发债和银行信用成为主流。2017年一季度房企购地支出大幅增加，土地成本上升。
• 投资建议：维持房地产行业看好评级，推荐行业龙头股，特别是招商蛇口，因其在土地储备、盈利能力、资金成本等方面具有显著优势，预计未来盈利空间较大。

关键信息

宏观经济数据

• 2017年一季度GDP增长 6.9%，环比增长 1.3%，为2011年以来最低。
• 3月CPI同比上涨 0.9%，环比下降 0.3%，食品价格处于低位，非食品价格上涨幅度较小。
• 3月新增信贷 1.02万亿元，同比增速下降，票据融资大幅减少。
• 3月社融新增 2.22万亿元，主要来自表外融资。
• 外汇储备小幅上升，人民币汇率保持稳定。

房地产市场数据

• 2017年1-3月商品房销售面积同比增长 19.5%，销售金额同比增长 25%，销售均价升至 7984元/平米。
• 30城新房成交量环比增长 83%，但同比下降 29%。
• 70城新建商品住宅价格指数环比上涨城市数为 62个，二手房上涨城市数为 64个，房价下跌城市数显著减少。
• 2017年3月三四线城市商品房库存去化周期回升至 31.2个月，全国平均去化周期为 19.5个月。

重点房企表现

• 招商蛇口：2017年Q1合约销售同比增长 101%，土地支出同比增长 43%，土地储备约 2300万方，其中一二线城市占比 88%，销售毛利率为 35%，综合资金成本为 4.5%。
• 万科A：2017年Q1合约销售同比增长 100%，土地支出同比增长 11%，销售均价有所提升。
• 碧桂园：2017年Q1合约销售同比增长 251%，但土地支出同比增长 26%。
• 龙湖地产：2017年Q1合约销售同比增长 148%，土地支出同比增长 50%。
• 保利地产：2017年Q1合约销售同比增长 27%，土地支出同比增长 51%。

融资情况

• 房企融资渠道收紧，2016年10月以来未有A股房企公司债发行获批。
• 2017年Q1重点房企融资13起，其中银行贷款和担保占多数，境外发行和中期票据有所增加。
• 重点房企融资情况包括银行贷款、担保、优先票据、中期票据、境外票据等。

投资建议

• 维持房地产行业看好评级，推荐板块龙头股，尤其是招商蛇口。
• 招商蛇口拥有大量一二线城市土地储备，抗风险能力较强，预计未来盈利空间较大。
• 雄安新区的发展将带来京津冀地区土地资源的价值重估和城市运营服务需求的增加。

图表目录

• 图1：一季度GDP增速 6.9%，增长超预期
• 图2：三大产业GDP当季同比
• 图3：3月社零增速显著回升
• 图4：制造业和房地产投资有所改善，基建增速冲高回落
• 图5：3月新增信贷 1.02万亿元，一季度同比增速下降
• 图6：3月M2同比增速略降，M1增速回落
• 图7：3月CPI同比增加 0.9%，环比下降 0.3%
• 图8：3月PPI各行业环比变化
• 图9：3月外储趋于稳定
• 图10：SDR指数
• 图11-14：新建商品房销售额及销售面积同比增速
• 图15-18：30城新房成交量及销售增速
• 图19-24：70城新建及二手住宅价格指数环比和同比变化
• 图25-26：全国及非三大城市圈商品房库存去化周期
• 图27-28：房地产开发投资和新开工面积同比增速
• 图29-30：土地购置面积和成交价款同比增速
• 图31：土地购置面积同比增速按城市类别划分
• 图32-34：房地产行业到位资金构成及开发投资/到位资金比值
• 图35-39：营业收入、归母净利润、销售毛利率、三费、ROE等财务指标
• 图40-41：存货周转率和现金流情况

风险提示

• 2017年二季度地产销售增速可能继续回落，投资与新开工也将同步下滑。
• 房企面临土地成本和融资成本双涨的压力，行业集中度可能进一步上升。
• 外部环境如美联储加息预期减弱，人民币汇率稳定，但需关注政策变化对市场的影响。

行业事件

• 1月6日：中国人民银行工作会议提出保持货币政策稳健中性，因城施策，落实差别化住房信贷政策。
• 1月10日：全国银行业监督管理工作会议强调防控金融风险，完善差异化信贷政策，支持去库存。
• 1月20日：国务院新闻办发布会强调房地产市场长期健康发展，建立长效机制。
• 1月12日：全国国土资源工作会议提出加快建立符合国情的土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。
• 1月5日：2016年全国棚户区改造任务顺利完成，完成606万套，投资1.48万亿元。
• 1月16日：全国棚户区改造工作电视电话会议明确2017年新开工600万套目标。
• 1月23日：国务院印发《“十三五”市场监管规划》，规范购房市场和住房租赁市场。
• 2月14日：证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号，限制热点城市房地产投资。
• 2月17日：央行发布2016年第四季度货币政策执行报告，强调防控金融风险。

总结

2017年一季度，房地产行业在三四线城市带动下表现亮眼，销售和投资数据均超预期，但信贷融资趋紧，政策调控力度加大。重点房企销售表现强劲，但购地支出大幅增加，土地成本和融资成本双涨，抗风险能力强者更优。招商蛇口因强大的资金实力和城市运营能力被重点推荐，预计未来盈利空间较大。整体来看，房地产行业虽面临调控压力，但龙头股仍具备较强竞争力，值得重点关注。