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保利发展 (600048.SH) 销售优于市场表现，业绩结算保持稳定

核心内容

保利发展在2022年前三季度的销售和结算表现优于市场整体，同时保持了稳健的财务结构和融资能力。公司维持“买入”投资评级，预计未来三年业绩将持续增长。

主要观点

• 销售表现：尽管整体房地产市场低迷，保利发展仍表现出较强的销售韧性。1-9月签约面积同比下降24.5%，签约金额同比下降22.0%。但9月单月签约金额同比增长6.6%，销售数据逐月改善，累计降幅持续收窄。
• 结算收入：公司实现营业收入1563.76亿元，同比增长12.99%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%。销售回笼金额达2939亿元，回笼率91.8%，显示公司销售资金回收能力较强。
• 毛利率承压：销售毛利率为24.51%，较2021Q3下降5.32个百分点，主要受成本上升及市场环境影响。
• 投资策略：公司持续聚焦核心城市，1-9月新增计容建面771万方，对应土地总价1235亿元，拿地与销售金额比为38.6%。一二线城市和核心38城拿地占比均在90%左右，上海、广州、厦门三城拿地金额占比超45%。
• 项目开发：1-9月新开工面积1746万方，同比减少52.3%；竣工面积2316万方，同比减少5.0%；在建面积13926万方，待开发面积6605万方，显示公司项目开发节奏有所放缓，但储备充足。
• 融资能力：公司1-9月累计融资430.3亿元，平均融资成本稳定在3%左右，并已提交注册发行99亿元公司债券及100亿元债务融资工具的申请，显示融资渠道通畅。
• 负债结构：截至2022Q3，公司资产负债率为77.91%，扣除预收账款后为66.35%，负债结构保持稳定。
• 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前PE估值为6.9倍，未来三年PE估值逐步下降至5.7倍，公司估值处于低位，具备一定吸引力。
• 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期等风险。

关键信息

财务数据

• 营业收入：2022E为338,324亿元，同比增长18.7%。
• 归母净利润：2022E为264.8亿元，同比下降3.3%。
• 销售毛利率：2022E为23.5%，同比下降5.32个百分点。
• 净利率：2022E为7.8%，较2021A略有下降。
• ROE：2022E为10.9%，较2021A有所下降。
• 每股收益：2022E为2.21元，2024E预计为2.71元。
• PE估值：当前PE为6.9倍，预计2024E为5.7倍。
• P/B估值：当前P/B为0.9倍，预计2024E为0.8倍。

资产负债表（单位：亿元）

负债与股东权益（单位：亿元）

营收与利润（单位：亿元）

现金流量（单位：亿元）

财务比率

总结

保利发展在2022年前三季度表现出较强的销售能力和稳健的结算表现，尽管面临行业整体低迷的压力，但公司销售数据逐月改善，拿地策略聚焦核心城市，显示其对未来市场恢复的积极预期。公司融资渠道通畅，负债结构稳健，具备较强的财务韧性。尽管毛利率承压，但公司盈利预测显示未来三年净利润有望持续增长，PE估值逐步下降，公司估值处于低位，具备一定的投资吸引力。然而，行业恢复不及预期、政策放松不及预期及销售恢复不及预期仍为潜在风险。