20210331-JLL-房地产_全新视角解构上海办公楼市场格局-踵事增华_相得益彰_24页_12mb

上海办公楼市场格局研究报告总结

核心内容概述

本报告由仲量联行发布，分析了2021年上海办公楼市场的发展格局。报告指出，上海甲级办公楼市场在“十四五”规划背景下，正经历由“中央商务区”和“非中央商务区”向“核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区”四大板块的转型。这一变化主要受到产业集群、商业氛围和基建设施三方面的影响。

主要观点

• 上海办公楼市场发展迅速：截至2020年底，上海甲级办公楼市场总面积已达1,400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。
• 产业集群推动市场演变：金融服务业仍是上海办公楼市场的主要租户，占比达36%。科技新媒体企业租赁需求增长迅速，成为第二大需求来源。
• 商业氛围提升板块吸引力：成熟的商业配套有助于提升办公楼市场租金和整体吸引力，综合体项目相较于纯办公项目更具租金优势。
• 基建设施改善板块通达性：轨道交通的扩展和道路建设的完善，提升了非中央商务区的交通可达性，增强了板块间的联动性。
• 非中央商务区崛起：随着轨交和基础设施的完善，非中央商务区正逐渐发展为功能齐全的成熟商务区域，成为上海办公楼市场的重要组成部分。

关键信息

产业集群

• 金融服务业：2020年上海金融业增加值为7,166.3亿元，占全市第三产业增加值的25%。金融服务业在上海甲级办公楼租户结构中占比达36%，是市场的重要基石。
• 科技新媒体：2020年上海信息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长15.2%。科技新媒体企业租赁需求占比达19%，成为第二需求来源。
• 总部经济：上海作为长三角一体化发展的核心引擎，吸引大量跨国公司和内资企业总部入驻，推动产业规模化发展。

商业氛围

• 商业配套提升板块价值：成熟商业配套有助于提升办公物业价值，吸引优质企业入驻。
• 综合体项目优势明显：具有复合功能的项目在租金和吸引力方面表现更优，尤其在新天地、徐家汇等板块。
• 商圈升级带动板块发展：通过城市更新、商业设施完善，商圈能级提升，带动办公楼市场发展。

基建设施

• 轨道交通发展：至2021年1月，上海地铁总长达到772公里。非中央商务区地铁总长预计从2020年的230公里增长至2025年的329公里。
• 通勤改善提升板块吸引力：新地铁线路的开通将缩短重点板块之间的通勤时间，如北外滩与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟以内。
• 交通规划促进多中心发展：北横通道和东西通道（浦东段）的建设将加强板块间联系，提升区域经济活跃度。

上海办公楼板块分类

根据产业集群、商业氛围和基建设施三个维度，上海办公楼市场被划分为以下四类：

1. 核心商务区：城市核心区位，产业规模领先，配套设施成熟齐全。
2. 中央商务区：位于全市中心区域，产业发展底蕴深厚，商业设施和轨交配套齐全。
3. 成熟商务区：逐渐形成重要产业聚集的新兴商务区，具有鲜明的商务特色。
4. 成长商务区：具有清晰的产业规划，产业发展初具规模，未来发展潜力巨大。

未来展望

• 市场结构深化：上海办公楼市场将从两大类演变深化为四大类，反映市场板块的多样化发展。
• 多中心发展：非中央商务区板块将因交通、产业和商业配套的完善，逐渐形成多中心格局。
• 城市更新与产业升级：城市更新和产业升级将进一步推动办公楼市场的发展，提升板块的综合能级。

联系信息

• 张静：华东区董事总经理暨中国区商业地产部总监
  邮箱：anny.zhang@ap.jll.com

• 黄璐：华东区研究部总监
  邮箱：cathylu.huang@ap.jll.com

• 娄辰：研究部资深董事
  邮箱：chen.lou@ap.jll.com

• 丁婷：华东区研究部经理
  邮箱：susant.ding@ap.jll.com

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