【仲量联行】2023中国长租公寓市场白皮书-顺时聚势，向光谋远_44页_9mb

报告摘要

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容

中国长租公寓市场正进入“快速成长期”，其发展受到四大驱动力的支撑：人口趋势、购房门槛、政策导向和租住观念变化。长租公寓因其合理的房型面积、时尚装修、灵活租期和规范管理，成为年轻群体的首选。随着市场需求的增加和投资机构的进入，市场呈现出多元化、规范化和产品迭代的趋势。

主要观点

人口趋势推动租赁需求增长：
- 青年人口和流动人口持续向一、二线城市聚集。
- 初婚初育年龄的延后和家庭小型化趋势延长了住房租赁需求期。
- 一线城市租赁人口比例高达35%至77%，其中北京、上海、深圳尤为突出。
购房门槛偏高，租房更具性价比：
- 高房价和购房限制促使年轻人转向租房。
- 租房的月支出通常仅为购房的1/3，且无需承担高额首付。
政策导向助力市场发展：
- 政府通过土地供给、税收优惠、金融支持等政策推动长租公寓市场发展。
- 保租房纳入公募REITs试点，为市场提供退出渠道和资金支持。
- “十四五”期间，全国重点城市计划建设筹集650万套保障性租赁住房，预计可解决近2,000万新市民、青年人的住房困难。
租住观念变化，租赁市场更具吸引力：
- 年轻一代更重视居住体验和灵活性，租房成为主流选择。
- “职住平衡”理念推动租客更愿意为短通勤支付高租金。
租赁需求呈现新趋势：
- 租户群体年轻化，单间及一房一厅更受欢迎。
- 租户更偏好灵活租期，平均租期有所缩短。
- 生活配套设施和品牌口碑成为选择的重要因素。
运营策略更新：
- 重资产拓展仍是主流，但轻资产模式逐渐被采用以提升效率。
- 自有渠道成为获客关键，品牌官网、APP、小程序等提高客户粘性。
- B端企业客户开发成为新趋势，有助于提高出租率和降低获客成本。
投资模式多元化：
- 重资产收购仍是主要方式，新建开发比例较低。
- 投资运营平台和中资产模式兴起，投资机构与运营商合作。
- “纳保”、“纳管”和“特行证”成为合规运营的三种路径。
投资趋势与策略：
- 一线城市如上海、北京、深圳仍是投资热点。
- 中高端公寓和大众化公寓成为主流投资方向，蓝领公寓和企业宿舍市场潜力巨大。
- 联合投资成为主流，内资机构和运营商更受青睐。
- 投资策略呈现多样化，核心型、核心增益型、增值型和机会型投资并存。

关键信息

市场数据：
- 截至2023年上半年，全国管理规模排名前三十的品牌长租公寓总套数已达133万套，净新增8.2万套。
- 龙湖冠寓等品牌平均出租率高达95.9%。
投资动因：
- 资产流动性增强、租赁需求庞大、公募REITs拓宽退出渠道是投资机构进入长租公寓市场的主要原因。
- 93%的投资机构计划未来三年布局长租公寓市场，94%已投资的机构计划追加投资。
投资模式：
- 重资产收购占比95%，新建开发比例较低。
- 投资运营平台占38%，租赁资产运营占29%。
投资策略：
- 多数投资机构预期稳定回报率在4.5%-5.5%之间。
- 险资和政策性投资机构对内部收益率要求较低，通常不超过12%。
- 增值型和机会型投资机构对IRR要求在12%-18%之间。
区域市场表现：
- 上海、北京、深圳是长租公寓投资和运营的主要城市。
- 上海、北京、深圳分别计划新增约21万套、2.75万套、12万套长租公寓房源。