2023仲量联行中国长租公寓市场白皮书_44页_19mb

中国长租公寓市场白皮书总结

核心内容概述

中国长租公寓市场在2023年已进入“快速成长期”，由人口趋势、购房门槛、政策导向及租住观念变化等四大驱动力推动。市场需求展现出韧性，抗周期性特征明显，产品和租赁客群日益多元化。投资机构和品牌运营商积极布局，推动市场进一步发展。

主要观点与关键信息

一、四大驱动力

• 人口趋势：流动人口、青年人口向一、二线城市聚集，家庭小型化和晚婚晚育趋势促使租赁需求扩大。
• 购房门槛：大城市房价收入比偏高，租房成为更灵活、经济的选择。
• 政策导向：政府出台多项政策支持租赁住房发展，包括土地供给、税收优惠和金融支持，保障性租赁住房纳入REITs试点，增强市场流动性。
• 租住观念：年轻一代更重视居住体验和灵活性，租房成为主流选择。

二、市场新趋势

• 建设供应加速：2023年上半年全国品牌长租公寓管理规模达133万套，净新增8.2万套。
• 租赁需求新趋势：
  • 租赁群体年轻化，单间及一房一厅户型更受欢迎。
  • 职场人员仍是主力，高校学生、自由职业者租赁需求增加。
  • 区位地段、交通便捷度、租金及品质成为租户核心诉求。
  • 租户偏好灵活租期，保租房项目租期较长，家庭型租客需求稳定。
• 运营策略调整：
  • 重资产拓展仍是主流，但轻资产模式占比有望提升。
  • 自有渠道成为重要获客方式，线上渠道占比高。
  • B端企业租户市场潜力巨大，部分品牌已拓展该市场。
  • 长租公寓毛利率普遍高于星级酒店和高端服务式公寓。

三、热点城市市场表现

上海

• 政策支持力度大，租赁住房供应增长显著。
• 截至2023年6月，品牌长租公寓存量约15.7万套，未来供应预计达21万套。
• 重点区域包括地铁沿线、办公商务区及高校周边。
• 市场表现稳健，平均入住率和租金回升。

北京

• 租赁住房政策持续完善，支持体系日趋成熟。
• 品牌长租公寓存量约5.4万套，未来供应预计达40万套。
• 重点区域包括三环外、近郊区及重点产业园区。
• 市场需求旺盛，平均入住率高达93%。

深圳

• 政策支持力度大，保障性租赁住房与市场化长租公寓共同发展。
• 品牌长租公寓存量约21.2万套，未来供应预计达约47万套。
• 城中村改造及存量物业利用成为重要供应来源。
• 市场化长租公寓需求稳定，平均入住率96%。

四、投资模式与趋势

• 投资动因：资产流动性增强、租赁需求庞大、公募REITs拓宽退出渠道。
• 投资模式：
  • 重资产收购为主，占比高。
  • 投资运营平台和中资产模式逐渐兴起。
  • 自有品牌开发成为趋势，部分机构选择第三方运营。
• 投资策略：
  • 增值型和机会型为主，核心型和核心增益型亦受关注。
  • 投资机构对内部收益率要求存在差异，部分机构期望12% - 18%。
• 投资方式：
  • 联合投资为主，内资机构和运营商更受青睐。
  • 独立投资比例仍高，私人买家及家族办公室成为新兴投资力量。
  • 部分投资机构关注困境资产投资机会。

市场前景展望

• 租客群体扩展：未来将吸引更多家庭租户和企业中高层人才。
• 产品升级：运营商逐步转向改善型产品，提升品质和体验。
• 政策红利释放：保租房纳入REITs，推动市场多元化发展。
• 投资市场成熟：资产价格判断标准更明确，但价格预期仍有偏差，需进一步统一。
• 市场整合：随着政策引导和市场规范，行业将进入“资管时代”，注重运营能力和品牌建设。

结论

中国长租公寓市场正经历快速发展，政策支持、市场需求和投资活跃度共同推动其进入“快速成长期”。未来，市场将更加注重品质提升、运营效率和资产流动性，推动行业向规模化、规范化和专业化发展。