链家：2017-2018年长租公寓白皮书_61页_2mb

集中式长租公寓行业总结（2017-2018）

核心内容

集中式长租公寓行业在2017-2018年已逐步形成标准化、规模化发展的趋势，从需求、供给、运营、金融、政策等多个维度展现出显著的行业成熟度。行业已出现一批被验证、可持续运营的品牌机构，租赁产业链也逐渐形成闭环，包括租赁信息平台、管理系统、租赁金融、保洁维修等细分领域。

主要观点

1. 行业是慢活：长租公寓行业的规模效率呈非线性增长，1万间与5万间之间的能力差异较大，50万间为行业的重要门槛。企业需注重长期运营能力，而非盲目扩张。
2. 核心是运营：运营能力包括房源管理、资金管理与租赁关系管理。房源获取方式有自持、包租和加盟/托管三种，但拿房成本高、出租周期短、租金回报率低等问题影响盈利空间。
3. 租赁市场潜力大但不会爆发：租金涨幅有限，甚至周期性下降。一线城市租金增长较快，但整体来看，租金收入弹性接近1-1.5，租金涨幅难以超过收入增长。租赁市场整体发展需理性看待。
4. 政策支持与监管加强：中央与地方政策不断出台，推动租赁市场规范化发展。同时，政策障碍如房源合法性、盈利空间、资产证券化等仍需进一步解决。

关键信息

1. 市场规模现状

• 全国租赁人口约1.68亿，租金GMV约1.2万亿。
• 一线城市集中式公寓占比约60%，租金规模约324亿；二线城市占比约40%，租金规模约86亿。
• 北京、上海、杭州、南京等城市集中式品牌公寓门店数量已超50家，且呈快速扩张趋势。
• 华东地区集中式品牌公寓门店占比最高，达50%，其次是华南地区（25%）。

2. 供应结构

• 个人普租和城中村是当前租赁住房的主体，机构化房源占比仅为5%。
• 北京机构化比例最高，为10.3%；上海、杭州、南京等城市机构化比例较高，分别达6.6%、9.2%、21.3%。
• 未来预测到2021年，机构化比例将有显著提升，北上广深杭等城市机构化比例有望达到30%以上。

3. 政策与供应分析

• 中央政策：自2015年起，中央政府持续出台政策支持租赁市场发展，包括建立租赁信息平台、鼓励开发商转型、推进REITs试点等。
• 地方政策：28个城市已出台租赁相关政策，涵盖项目选址、税收优惠、租赁金融、商改租、集体土地试点等。部分城市如北京、深圳、上海、杭州等，政策支持力度较大。
• 政策障碍：包括房源合法性、盈利空间、资产证券化等。例如，商改租、工改租、村改租的合法性问题、高税赋、政策不统一等。

4. 行业机构端详解

• 发展历程：从2010年开始，长租公寓行业逐渐兴起，经历了萌芽期、起步期、起跑期和扩张期。
• 运营模式：包括轻托管、包租、重资产三种模式。轻托管适合中介系和创业系，包租模式为主流，重资产模式适合房企和国企。
• 产品线：主要分为金领、白领和蓝领公寓，分别满足不同客户群体的租住需求。金领公寓注重品质，白领公寓以青年群体为主，蓝领公寓面向低收入群体。

5. 北京公寓租客需求分析

• 租客特征：男性略多，占比52.3%；年龄集中在35岁以下，本科及以上学历占比73.2%；流动人口占比高达88%。
• 居住环境：公寓客更倾向于合租，占比77.8%；租客以单身为主，已婚夫妻仅占17%。
• 租金支出：80.4%的租客月租金低于3000元，43.8%的租客月租金在1501-3000元之间。
• 租房行为：租客决策周期短，73%可在7天内完成租房；租房年限较短，70.6%租客租房超过1年；换房频率较低，74.5%租客换房次数少于3次。

行业展望

1. 供不应求与政策推动：未来租赁市场将呈现供不应求趋势，政策将推动行业形成蓝海市场。
2. 去杠杆与金融风险：高杠杆扩张模式面临金融风险，行业需更加注重稳健运营。
3. 大盘比例提升：1000间以上的大盘比例增加，运营效能要求更高。
4. 出租率与租金波动：供给放量过快将导致出租率下降，租金水平受影响。
5. 国家队进入与B2C份额提升：国有企业大规模进入，B2C份额逐步提升，龙头企业有望达到百万间规模。
6. 租客端扶持政策：租客支付能力提升，政府将出台更多租客支持政策。
7. 产品多元化：蓝领和金领市场逐渐热络，产品线不断丰富。
8. 智能化管理：行业管理将向智能化发展，人工智能推动“无人公寓”出现。
9. 政府监管加强：线下监管更严格，消防报批难度增加，推动品牌公寓市场占有率提升。

总结

2018年，长租公寓行业进入了一个新的发展阶段，但其发展仍面临诸多挑战。企业需关注运营能力、盈利空间与政策环境，以实现可持续发展。未来，随着政策支持、市场成熟及技术进步，集中式长租公寓将逐步成为主流租赁方式，行业将向更加规范、高效、智能的方向发展。