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华泰 | 香港房地产市场总结（2026年1H）

核心内容概述

2026年上半年，香港房地产市场整体呈现复苏态势，住宅成交量和价格均创近年新高，商业地产方面部分指标也显示出改善迹象。然而，市场复苏的动能在下半年或有所减弱，受多种外部和内部因素影响，港资房企股价出现调整。总体来看，中长期复苏趋势仍在，但短期需关注政策与市场环境变化。

主要观点

1. 住宅市场表现

• 房价走势：6月中原地产领先指数月环比+1.8%，1H26累计上涨11.6%，较2025年3月的周期底部反弹19%，但仍低于2021年8月的历史高点16%。
• 成交量：6月新房成交1981份，二手房成交5367份，同比分别-7%和+49%。1H26累计新房和二手房成交量同比分别+34%和+45%，分别创2022年和2021年以来的半年度新高。
• 未来展望：预计下半年住宅量价表现或不及上半年亮眼，但复苏趋势仍有望延续。主要受美联储加息预期、港股市场调整、内地资金出境监管收紧等因素影响。

2. 住宅租金表现

• 租金指数：5月租金指数环比+0.3%，同比+5.1%，创历史新高。1-5月累计上涨1.8%。
• 租金收益率：70平以下住宅平均租金收益率微降至3.15%，已低于房贷利率3.25%。
• 风险提示：若美联储转向加息，香港房贷利率上行，租金收益率可能进一步承压，成为复苏的制约因素。

3. 商业地产市场

• 零售业复苏：5月零售业销货价值同比+7.9%，1-5月累计同比+10.6%，延续加速上行趋势。其中，奢侈品零售同比+26.2%，复苏显著强于必选消费。
• 写字楼空置率：5月甲级写字楼空置率环比-0.2%至13.3%，较2025年末改善0.8%，中环改善最大，达1.8%。写字楼租金自2022年下半年以来首次出现连续3个月环比上涨。
• 租金指数：5月零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.5%、+0.1%、持平，同比分别-3.2%、-1.2%、-2.1%。整体租金筑底趋势持续。

关键信息

住宅成交量TOP项目（2026年1-6月）

政府住宅用地成交情况（2024-2026年）

风险提示

1. 美联储加息：若美联储重启加息，将导致香港流动性收紧，对房地产市场形成压力。
2. 住宅市场复苏不及预期：若人民币升值、港股表现、房地产政策等因素出现反复，可能影响市场复苏节奏。
3. 商业地产复苏不及预期：当前商业景气度复苏仍处于初步阶段，租金端改善尚未明显显现。

数据来源

• 研报《1H香港新房/二手房成交量创22/5年新高》2026年7月8日
• 数据来源包括：香港差饷物业估价署、中原地产、香港土地注册处、仲量联行、香港政府统计处等。

结论

2026年上半年，香港房地产市场呈现持续复苏态势，住宅成交量和价格均创近年新高，商业地产部分指标改善。尽管下半年市场复苏动能可能边际减弱，但中长期来看，市场仍有支撑。港资房企股价已部分反映下半年复苏预期减弱，中报业绩期或带来正向催化。需关注美联储政策、港股波动、内地资金监管等对市场的影响。