20210530-天风证券-房地产土地周报_土地供应环比升温_楼市因城施策_9页_1mb

房地产行业周报总结（2021.05.30）

核心内容概览

本周房地产市场呈现土地供应升温、成交降温的态势，政策调控持续深化，行业融资环境趋紧，房企拿地行为分化明显。

主要观点

1. 土地供应情况

• 土地供应总量：本周合计供应221宗地块，其中住宅用地128宗，商服用地14宗，工业用地60宗，其他用地19宗。
• 供应面积：100城土地供应建筑面积合计2651.59万平方米，环比上升155.73%，同比下降49.84%，累计同比下降17.21%。
• 城市分化：
  • 一线城市供应面积731.39万平方米，环比增速759.39%，同比增速39.56%。
  • 二线城市供应面积648.78万平方米，环比增速96.08%，同比增速-62.37%。
  • 三线城市供应面积1271.42万平方米，环比增速104.77%，同比增速-58.16%。
• 土地挂牌均价：100城土地挂牌均价5529元/平方米，环比上升263.03%，同比上升91.85%。
  • 一线城市挂牌均价11668元/平方米，环比增速1023.0%，同比增速248.61%。
  • 二线城市挂牌均价860元/平方米，环比增速-53.16%，同比增速-72.06%。
  • 三线城市挂牌均价3773元/平方米，环比增速160.03%，同比增速40.89%。

2. 土地成交情况

• 土地成交总量：本周合计成交206宗地块，其中住宅用地81宗，商服用地25宗，工业用地87宗，其他用地13宗。
• 成交面积：100城土地成交规划建筑面积1839.6万平方米，环比下降11.19%，同比下降46.47%，累计同比下降10.91%。
• 城市分化：
  • 一线城市成交面积110.62万平方米，环比增速-54.12%，同比增速-73.67%。
  • 二线城市成交面积1209.08万平方米，环比增速-9.65%，同比增速-21.14%。
  • 三线城市成交面积519.9万平方米，环比增速5.67%，同比增速-64.95%。
• 土地成交均价：100城土地成交均价6745元/平方米，环比下降22.26%，同比上升58.82%。
  • 一线城市成交均价1698元/平方米，环比增速-94.42%，同比增速-86.33%。
  • 二线城市成交均价8839元/平方米，环比增速19.25%，同比增速110.35%。
  • 三线城市成交均价2949元/平方米，环比增速103.94%，同比增速48.94%。
• 土地成交总价：100城土地成交总价1240.79亿元，环比下降30.96%，同比下降14.99%。
  • 一线城市成交总价18.78亿元，环比增速-97.44%，同比增速-96.4%。
  • 二线城市成交总价1068.66亿元，环比增速7.73%，同比增速65.89%。
  • 三线城市成交总价153.34亿元，环比增速115.49%，同比增速-47.77%。

关键信息

1. 供应端变化

• 住宅类土地供应：本周住宅类土地供应建筑面积1859.19万平方米，环比上升584.88%，同比下降41.48%。
• 住宅类土地挂牌均价：7475元/平方米，环比上升83.39%，同比上升93.45%。
  • 一线城市住宅类土地挂牌均价13095元/平方米，环比增速666%，同比增速307.31%。
  • 二线城市住宅类土地挂牌均价1417元/平方米，环比增速-78.3%，同比增速-68.74%。
  • 三线城市住宅类土地挂牌均价4621元/平方米，环比增速34.64%，同比增速15.84%。

2. 成交端变化

• 住宅类土地成交面积：1071.51万平方米，环比下降26.59%，同比下降36.43%。
• 住宅类土地成交均价：10636元/平方米，环比下降9.08%，同比上升44.33%。
  • 二线城市住宅类土地成交均价12359元/平方米，环比增速39.6%，同比增速73.07%。
  • 三线城市住宅类土地成交均价5394元/平方米，环比增速73.05%，同比增速39.67%。
• 住宅类土地成交总价：1139.66亿元，环比下降33.26%，同比下降8.24%。
  • 二线城市成交总价996.69亿元，环比增速7.13%，同比增速79.08%。
  • 三线城市成交总价142.97亿元，环比增速150.67%，同比增速-41.55%。

3. 政策与市场动态

• “两集中”供地：13城首批“两集中”供地收官，合计成交额近7000亿元，房企利润空间受压。
• 调控升级：部分热点城市强化调控，如深圳、成都发布二手房成交参考价格，限制炒房行为。
• 融资收紧：超千亿ABS集体终止审核，房地产企业融资环境进一步趋紧。

4. 投资建议

• 推荐企业：
  • 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团。
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
• 持续关注：
  • 优质成长：华润置地。
  • 优质物管：融创服务。

风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

作者信息

• 陈天诚：分析师，SAC执业证书编号：S1110517110001，邮箱：chentiancheng@tfzq.com。
• 张春娥：分析师，SAC执业证书编号：S1110520070001，邮箱：zhangchune@tfzq.com。
• 胡孝宇：联系人，邮箱：huxiaoyu@tfzq.com。

图表与数据来源

• 行业走势图：来源：贝格数据。
• 数据来源：Wind、天风证券研究所、中国网地产。

本周地产公司拿地情况

• 龙湖：竞得济南高新区地块，楼面价10149元/平。
• 碧桂园：摘得济南莱芜地块，楼面价4479.887元/平。
• 融创：联合体竞得济南港西立交地块，总价14.69亿元。
• 旭辉：竞得济南3宗地块，总价12亿元。
• 金地：以底价摘得济南3宗地块，总价8.97亿元。
• 首开+住总+花样年+旭辉：联合体竞得密云区地块，总价17.38亿元。
• 绿城：竞得宁波多个地块，部分地块溢价率超29%。
• 万科：竞得宁波地块，楼面价16875元/㎡。
• 世茂：竞得宁波地块，溢价率28.5%。
• 招商+城建+五矿：联合体竞得北京地块，溢价率5.09%。
• 滨江：竞得宁波地块，溢价率29.85%。
• 建发：竞得北京崔各庄地块，总价28亿元。

总结

本周房地产市场在土地供应端有所升温，但成交端则呈现降温趋势，尤其在一线城市，土地成交面积和均价均大幅下滑，反映出市场观望情绪浓厚。政策层面持续“因城施策”，调控力度加强，部分城市发布二手房指导价，抑制炒房行为。融资端收紧，超千亿ABS集体终止审核，对房企形成压力。在当前市场环境下，优质龙头和成长型房企更具投资价值，同时物管板块及部分低估企业值得关注。