经营性地产系列之一_从增量开发到存量运营_地产变局来临_32页_4mb

从增量开发到存量运营，地产变局来临

核心内容

本文探讨了房地产行业从增量开发向存量经营的转变趋势，分析了存量经营与增量开发的区别、盈利模式、投资逻辑，以及当前市场环境下，存量经营的重要性逐渐上升。同时，文章重点分析了物流地产和长租公寓作为经营性地产的重要细分领域，并对典型企业如世联行、天健集团、陆家嘴等进行了盈利预测和投资建议。

主要观点

• 增量开发面临天花板和估值约束：土地供应受限、变现价格受控、土地成本与财务杠杆的管理难度加大，使得传统商品房开发销售模式的利润空间受到限制，估值表现弱于股价表现。
• 存量经营盈利模式更为丰富：存量经营涉及多种不动产类型、客户群体和服务模式，盈利核心在于资产使用、人工服务和衍生服务，具有更高的持续性和稳定性。
• 物流地产为ToB端重要细分领域：物流地产具有客户驱动和网络化特征，运营管理能力比开发能力更重要，未来增长空间广阔。
• 长租公寓是房地产租赁市场的重要细分领域：租售同权政策推动其快速发展，盈利主要来源于租金差、管理服务费和衍生服务，规模化运营是关键。
• 未来投资逻辑转向存量经营：随着政策调控和市场分化，房地产行业将更加关注存量资产的运营和管理，企业盈利模式也将从“开发销售”向“租赁服务”转变。

关键信息

存量经营与增量开发的区别

物流地产的三种典型模式

1. 资源驱动型：如宝湾物流，以自有资产为基础，专注于物流园区和仓储设施的开发与运营。
2. 基金驱动型：如普洛斯，通过基金模式放大杠杆，实现快速扩张和资金回笼。
3. 产业链驱动型：如京东物流，依托电商和供应链，打造网络化、定制化的物流服务。

长租公寓的两种主要模式

1. 分散式租赁代表：自如

   • 模式：从业主处获取房源，进行装修改造后出租。
   • 产品：整租、合租、短租、民宿等。
   • 核心：降低服务费率、租金差、管理服务费和衍生服务。
   • 优势：用户体验提升、网络规模效应、品牌溢价。

2. 集中式租赁代表：世联红璞

   • 模式：整栋楼宇获取，进行集中式运营。
   • 产品：设计感强、风格多样、坪效高、成本低。
   • 核心：租金差、管理服务费、场景和流量叠加的衍生服务。
   • 优势：集采系统、品牌化运营、标准化管理。

3. 开发商切入租赁代表：泊寓

   • 模式：以万科为核心的集中式长租公寓品牌。
   • 优势：资金实力强、租赁资产吸纳能力强、资本化运筹能力高。
   • 业务：覆盖21个一线及二线城市，累计开业超2万间，平均出租率约87%。

重点推荐公司

风险提示

• 政策利好或低于预期。
• 市场需求变化、租金波动、空置率上升等。

行业数据

• 行业总市值：24,768.69亿元
• 流通市值：23,885.23亿元
• 行业市盈率TTM：15.45
• 沪深300市盈率TTM：13.9

总结

随着房地产行业进入存量运营时代，企业盈利模式和投资逻辑正在发生深刻变化。物流地产和长租公寓作为存量经营的重要组成部分，展现出更强的盈利能力和市场潜力。未来，房地产企业将更加关注存量资产的管理和运营，以应对土地供应受限和政策调控带来的挑战。