房地产行业经营性地产系列之四：长租公寓，租赁市场的新兴力量-20170921-西南证券-20页-2mb

长租公寓市场分析总结

核心内容

长租公寓作为租赁市场的重要组成部分，是解决居住问题和实现租售同权的重要实践。随着租售同权政策的推进，租赁市场的发展空间被进一步打开，预计年租金规模超过万亿。长租公寓通过集中式和分散式两种主要运营模式，链接存量资源与租户需求，提升房屋使用效率和租户体验。

主要观点

• 租赁市场的重要性：租赁是解决住房问题的重要方式，尤其适用于流动人口较多的城市。
• 租售同权的作用：租售同权政策保障了租户的公共服务权益，有助于提升租赁市场的吸引力和稳定性。
• 长租公寓的优势：长租公寓通过标准化、品牌化运营，提供更好的居住体验和更高的租金回报率。
• 盈利模式分析：自持长租公寓和租入房源运营两种模式各有其盈利特点，前者依赖土地增值和租金稳定，后者则注重租金差和成本控制。
• 投资模型：报告中构建了两种投资模型，分别针对自持和租入房源，并进行了敏感性分析以评估关键因素对收益率的影响。

关键信息

租赁市场概况

• 租金规模：预计2016年租赁市场规模为1.23万亿元。
• 租金回报率：整体偏低，尤其在一线城市快速下降，与房价上涨速度形成对比。
• 房屋来源：包括集体建设用地、小产权房、政府或国企闲置房源及REITs等。

租售同权政策

• 试点城市：包括广州、佛山、上海、沈阳、武汉、无锡、成都、杭州、南京、郑州、合肥、深圳等。
• 政策内容：涵盖住房租赁信息平台建设、租金保障、租赁住房用地供应、REITs试点等。

长租公寓运营模式

• 集中式：主要由地产开发商运营，适用于整栋物业，具备规模化和品牌化优势。
• 分散式：主要由房地产中介运营，适合零散房源，通过服务提升租金溢价。

盈利模式与投资模型

• 自持模式：地产资本溢价+租金收入，适用于核心地段，土地溢价对收益率影响较大。
• 租入模式：租金差为主要盈利来源，通过降低租金成本和空置率提升盈利能力。
• 投资模型：通过财务测算，自持模式的IRR较高，而租入模式则更注重租金差和成本控制。

市场参与者

• 地产开发商：如万科、招商蛇口、金地集团等，主要采用集中式模式，具有资金和资产运营优势。
• 房地产中介：如世联行、链家等，通过分散式房源运营，具备信息优势和匹配能力。
• 互联网创业团体：如魔方公寓、自如友家等，通过信息化管理降低运维成本。

投资建议

• 推荐公司：招商蛇口（001979）、金地集团（600383）和世联行（002285）。
• 评级：招商蛇口和世联行被推荐为增持，金地集团为买入。

市场格局

• 参与主体：包括地产开发商、房地产中介和互联网创业团体。
• 竞争要素：包括资金实力、资产运营能力、信息优势和运维效率。
• 典型企业：万科（泊寓）、世联行（红璞公寓）、魔方公寓等。

风险提示

• 政策利好低于预期：政策执行力度和效果可能影响租赁市场的发展。

图表目录

• 图1：全国各种房源的占比
• 图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成
• 图3：进入租赁市场的方式
• 图4：房屋来源途径
• 图5：国内流动总人口
• 图6：一线城市租金与人均可支配收入的关系
• 图7：房价上涨速度与租金上涨速度对比
• 图8：一线城市租金回报率下降趋势
• 图9：自持长租公寓投资模型
• 图10：自持模式关键因素敏感性分析
• 图11：租入模式投资模型
• 图12：租入模式关键因素敏感性分析

表格目录

• 表1：不同房屋获取方式的优劣势比较
• 表2：房屋租赁与所有权在权益上的差异
• 表3：各地实践租售同权的配套政策
• 表4：扶持长租公寓的相关优惠政策
• 表5：集中式与分散式长租公寓特点比较
• 表6：集中式与分散式适用于不同房源
• 表7：房企涉足长租公寓情况
• 表8：上海试点住房租赁地块交易价格
• 表9：长租公寓的三类市场参与主体
• 表10：海外长租公寓模式的借鉴