20221010-安信证券-固定收益主题报告_合肥土拍零距离（7_22）_三拍热度一般_当地民企参与度提升_8页_507kb

合肥2022年三轮土拍总结

核心内容概述

2022年9月27日，合肥完成第三轮土拍，共推出28宗地块，成交21宗，成交金额204.3亿元。本轮土拍呈现出规则调整、热度一般、板块分化以及国企与民企拿地比例变化等特征。

主要观点与关键信息

土拍规则调整

• 拿地前规则：仍保留限马甲、部分地块限注资、开发资质等限制，但允许使用银行保函作为履约保证方式，降低房企资金压力。
• 拿地中规则：地块溢价率限制在 $9% - 15%$ 之间，地价触顶后需投报高品质住宅建设方案，若评分相同则进入摇号阶段。
• 拿地后规则：除蜀山区10号地块实行精装交付外，其余地块均实行毛坯交付，不再享受装配式建筑奖励政策。多数地块上调毛坯限价，起拍房地比由2.5倍升至2.6倍。

土拍热度与成交情况

• 广义流拍率：25.0%，较第二轮土拍的18.6%明显上升。
• 平均溢价率：5.2%，较上轮略有上升，但底价成交率38.1%，高于前两轮。
• 板块分化：主城四区（蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区）合计推地19宗，占比67.9%；经开区、新站区、滨湖新区、高新区分别供地4宗、2宗、2宗、1宗。
• 热门地块：7宗地地价触顶，其中6宗触发摇号，集中在包河区、瑶海区、滨湖新区等配套完善区域。
• 底价成交地块：8宗地块底价成交，其中5宗为安置房用地，2宗为租赁住房用地。
• 流拍原因：地块位置较偏、起拍金额较大、配建要求较高等。

国企与民企拿地情况

• 国企拿地金额：85.1亿元，占比41.7%，较第二轮的58.6%有所下降。
• 主流国企参与：万科、招商蛇口分别拿地21.0亿、14.9亿；省交通控股集团拿地34.5亿。
• 民企拿地金额：82.6亿元，占比40.4%，较第二轮的25.6%明显上升。
• 本地民企主导：安徽置地投资、六安远大房地产、亚伦集团分别拿地31.0亿、14.8亿、6.9亿。
• 城投企业：全口径拿地36.6亿元，占比17.9%，基本持平第二轮水平，明显高于过去四轮。

土拍特征总结

规则调整

• 引入银行保函作为履约保证方式，缓解房企资金压力。
• 毛坯交付成为主流，取消装配式建筑奖励政策。
• 起拍房地比小幅上调，反映市场对房价的控制意图。

市场热度

• 广义流拍率上升至25.0%，土拍热度一般。
• 平均溢价率略升，但底价成交率提高，显示市场观望情绪浓厚。
• 合肥广义流拍率高于7城平均水平7.3%，平均溢价率高于7城平均水平2.5%。

区域与地块表现

• 主城四区：是供地主力区域，共推地19宗。
• 热门地块：集中在包河区、瑶海区、滨湖新区等配套完善的区域。
• 流拍地块：因位置偏、起拍金额高、配建要求严等因素流拍。

拿地主体变化

• 国企参与度：虽有所下降，但仍是市场主力。
• 民企参与度：显著提升，尤其是本地小型民营房企。
• 城投企业：拿地金额占比保持较高水平，显示地方平台在土地市场中的持续影响力。

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能超预期

图表目录（摘要）

• 图1：合肥2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：合肥三轮土拍广义流拍率有所提升（%）
• 图3：合肥广义流拍率高于7城平均水平（%）
• 图4：合肥平均溢价率高于7城平均水平（%）
• 图5：国企拿地占比保持较高水平，当地民企拿地意愿明显提升（%）

数据表格（摘要）

• 表1：合肥本轮土拍放松拿地前、拿地后规则
• 表2：合肥2022年三轮土拍明细（元/方, 万元）

结论

合肥本轮土拍在规则调整上有所放松，但整体热度不高，市场呈现明显板块分化。国企拿地占比小幅下降，而本地民企参与度显著提升，城投企业依旧占据重要地位。市场对高品质住宅建设方案的关注度增加，流拍地块通过调整限价、拆分地块等方式重新入市，反映出政府对土地市场的调控意图。