20220519-安信证券-固定收益主题报告_合肥土拍零距离（9_22）_首拍热度回升_主流国企积极拿地_7页_448kb

合肥土拍总结（2022年首轮）

核心内容

2022年3月25日，合肥完成2022年首轮土拍，共推出31宗地块，成交23宗，流拍8宗，广义流拍率为25.8%，较去年二三轮明显改善。整体土拍热度回升，平均溢价率升至10.4%，较去年第二轮和第三轮显著提升。

主要观点

1. 土拍规则进一步放松，配建要求明显下降

• 拿地前规则：限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则维持不变，但开发企业资质等级分差由5分缩小至1分，提高二级及以下资质开发商参拍可能性。
• 配建要求：配建保障房比例降至约22.6%，平均配建率降至13%，较去年第三轮的57.1%和18%大幅下降。
• 拿地中规则：达到限价后统一采用“竞品质+摇号”方式，提升地块竞争的公平性与品质导向。
• 拿地后规则：基本维持原有规定，未发生显著变化。
• 特殊地块处理：对中止/延期地块采取拆分和取消配建等方式重新出让，如包河区01、02号地块取消保障性租赁住房配建要求，瑶海区01号地块拆除商务设施地块。

2. 土拍热度回升，板块冷热分化

• 整体热度：成交金额达189.2亿元，平均溢价率10.4%，较去年第二轮（5.4%）和第三轮（4.6%）显著提升，显示市场信心恢复。
• 流拍情况：广义流拍率25.8%，较去年第二轮（52.9%）和第三轮（28.6%）明显下降。
• 板块分布：
  • 热门板块：蜀山区、经开区、滨湖科学城等热门区域竞争激烈，15宗地块进入竞品质环节，多数溢价成交。
  • 冷门板块：新站区6宗地块全部流拍，庐阳区合淮路地块因位置偏、配套不足流拍，包河区02地块因起拍楼面价较高且需配建商业流拍。
• 底价成交地块：蜀山区东至路地块因需代建地铁站设施，包河区桐城路地块住宅部分需全部建设保障性租赁住房，均为底价成交。

3. 主流国企积极拿地，当地民企参与度提升

• 民企参与：民企全口径拿地金额达103亿元，占比54.5%，较去年二三轮提升明显，基本持平去年首轮水平。
• 主要民企：龙湖集团、安徽置地、文一地产、天阜集团、伟星集团等本地及小型民企积极参与。
• 国企表现：国企全口径拿地金额82.4亿元，占比43.6%，虽较去年三轮有所下降，但仍处较高水平。
  • 主要国企：保利发展、招商蛇口、越秀集团、中铁四局等主流国企积极拿地，分别拍得科学城05地块、瑶海区04地块、包河区01地块、科学城01地块。
• 城投参与度下降：城投全口径拿地金额3.7亿元，占比2%，较去年二三轮的16.7%和5%大幅下降，仅合肥轨交、合肥房屋租赁底价拍得1宗地。

关键信息

• 土拍规则调整：降低参拍门槛，统一竞拍规则为“竞品质+摇号”，取消部分配建要求。
• 市场回暖：整体热度回升，溢价率和成交率均优于去年二三轮。
• 区域分化明显：主城区地块成交率较高，而新站区、庐阳区部分地块因位置和配套问题流拍。
• 国企与民企协同：国企仍为主力，但民企参与度显著提升，尤其本地小型民企。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控政策可能超预期，需持续关注政策变化对市场的影响。

图表目录

• 图1：合肥2022年首轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：合肥本轮土拍广义流拍率、溢价率均有所改善
• 图3：国企拿地占比保持较高水平，当地民企拿地意愿明显提升

数据汇总