房地产行业跟踪报告：销售增速改善逐步验证，板块PE将系统性提升-20180416-广发证券-19页

房地产行业总结

核心内容

政策环境

• 北京积分落户政策：北京推出积分落户政策，对连续缴纳社保满7年的居民开放落户资格，并对非京籍研究生及外籍人才提供购房优惠，有助于提升房地产市场需求。

市场基本面

• 销售情况：4月前12天，重点城市商品房成交面积同比下滑11.7%，降幅较3月收窄11.3个百分点，其中一线城市同比下降25.4%，二线城市同比下降19.0%。
• 推盘情况：重点城市推盘量环比下降24.5%，但13城市住宅推盘同比增加35.4%，显示开发商积极推盘以推动销售。
• 库存与去化周期：重点城市商品房库存环比微幅上涨，去化周期上升至20.07个月，住宅去化周期上升至9.3个月，表明市场供给大于需求。

土地市场

• 土地供应：全国100大中城市土地供应面积环比下降52.2%，同比下降14.6%。
• 土地成交：全类型土地成交面积环比下降31.2%，同比略降2.8%。
• 土地出让金：土地出让金环比下降，一线城市降幅较大。
• 溢价率：全类型土地溢价率环比上升0.2个百分点，其中二线城市和三四线城市溢价率分别上升1.8%和0.9%。

主要观点

销售增速改善

• 销售增速边际改善，初步验证了3月为重点城市基本面底部的判断。
• 供给端集中释放虽导致去化率下降，但销售增速的变化趋势是关键。

资金成本

• 首套房按揭贷利率底部回升约100bp，但未来上升空间有限。
• 限价政策导致新房与二手房价格倒挂，新房吸引力增强，对居民购房意愿的负面影响弱于前几轮周期。

行业评级

• 行业评级为买入，认为板块PE将系统性提升，基本面筑底抬升。

关键信息

推荐公司

• 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团。
• 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
• 子领域推荐：光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

数据概览

成交面积

• 47城市：上周成交面积502.78万方，环比微幅上涨0.29%，同比下滑18.16%。
• 一线城市：成交面积52.23万方，环比下降17.88%，同比下滑37.18%。
• 二线城市：成交面积227.34万方，环比下降2.87%，同比下滑24.56%。
• 三四线城市：成交面积223.21万方，环比上涨9.59%，同比由负转正。

二手房成交

• 13城市：上周二手房成交面积128.39万方，环比上涨12.45%，同比下滑32.91%。
• 一线城市：二手房成交面积41.10万方，环比上涨0.31%，同比下滑25.33%。
• 二三线城市：二手房成交面积87.29万方，环比上涨19.24%，同比下滑35.96%。

推盘与批售比

• 15城市：上周商品房推盘量206.27万方，环比下降24.5%，同比下降6.3%。
• 批售比：4月前12天批售比为1.22，较3月有所下降。

土地市场数据

• 土地供应：第14周土地供应面积1730.4万方，同比上涨17.6%。
• 土地成交：第14周土地成交面积1259.9万方，同比略降2.8%。
• 土地出让金：第14周土地出让金277.73亿元，同比基本持平。
• 溢价率：全类型土地溢价率17.2%，环比上升0.2个百分点。

行业展望

趋势判断

• 销售增速改善验证基本面底部，板块PE系统性提升。
• 供需政策结构性调整支撑房价平稳，推动行业复苏。

投资建议

• 建议关注低估值的一二线龙头房企，以及具备增长潜力的子领域。