房地产行业：行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长低估值龙头-20190317-广发证券-19页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现以下特点：

• 政策层面：中央坚持“房住不炒”定位，地方改善性政策持续落地，如放宽购房社保条件、鼓励农民进城买房、放宽公积金异地提取等。
• 市场基本面：40城年内累计成交同比下滑1.6%，一线城市成交同比上涨20.7%，而三四线城市成交同比下降11.6%。
• 行业风险：系统性风险较低，推荐业绩高增长的低估值龙头房企。

主要观点

• 政策导向：中央层面强调稳定地价、房价和市场预期，房地产税立法仍在调研阶段，地方政策以促进市场稳定为主。
• 市场表现：尽管整体市场处于下行阶段，但房地产投资增速保持韧性，主要得益于施工面积增长和土地投资拉动。
• 投资建议：在当前市场环境下，业绩高增长且估值较低的龙头房企更具投资价值，建议关注一线和二线A股及H股房企。

关键信息

政策情况

• 中央政策：住建部部长王蒙微强调“房住不炒”，国务院研究室副主任郭玮表示房地产税立法仍需调研。
• 地方政策：
  • 保定高碑店放宽购房社保条件。
  • 菏泽成武县鼓励农民进城买房并提供优惠政策。
  • 北京放宽公积金异地提取政策。

市场基本面

• 40城成交：本周成交面积478.65万方，环比上升2.4%，同比上涨15.5%。
• 分线城市：
  • 一线城市：成交面积86.56万方，环比上升11.4%，同比上涨47.8%。
  • 二线城市：成交面积228.70万方，环比下降0.9%，同比上涨17.7%。
  • 三四线城市：成交面积163.38万方，环比上升2.9%，同比上涨1.1%。
• 全国成交：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，自2015年下半年以来首次转负，但房地产投资同比上涨11.6%。
• 库存情况：13城市商品房库存小幅下降0.4%，去化周期放缓至16.68个月，住宅去化周期放缓至10.09个月。

土地市场

• 土地供应：本周土地供应面积同比下降14.0%，全年累计供应面积同比下降17.4%。
• 土地成交：本周土地成交面积同比下降32.9%，全年累计同比下降14.6%。
• 土地出让金：本周出让金同比下降53.0%，全年累计同比下降21.8%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率8.2%，一线城市和三线城市溢价率分别上升0.8和0.4个百分点，二线城市略有下降。

投资建议

• 推荐标的：
  • A股一线龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股。
  • A股二线龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展。
  • H股龙头：融创中国、万科企业。
  • H股关注：中国金茂、旭辉控股、合景泰富。
  • 子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业基本面超预期下行。
• 房地产税立法推进超预期。

估值与财务分析

投资评级说明

• 行业评级：买入。
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5% - 15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

联系方式

• 分析师：乐加栋、郭镇、李飞。
• 联系人：邢莘，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn。

法律声明

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