高力国际-互联网科技公司引领北京办公市场发展-2021.5-11页_994kb

北京办公市场发展总结

核心内容

北京办公市场在2021年一季度表现出强劲的复苏态势，净吸纳量创近十年单季度新高，主要得益于宏观经济复苏、疫情抑制需求释放以及互联网科技类企业的快速扩张。互联网科技行业已成为北京办公市场新增需求的主要来源，并在推动第三产业增长方面发挥了关键作用。

主要观点

• 互联网科技企业扩张显著：2021年一季度，互联网科技类企业在大宗租赁成交中占比达64%，远高于金融行业的18.8%。预计2020年该行业占比超过50%，2021年一季度接近70%。
• 北京第三产业持续增长：2020年北京第三产业增加值占GDP比重为83.8%，2021年一季度达到86.1%，显示出服务业作为北京经济支柱的地位。
• 办公市场供需格局变化：互联网科技公司主要集中在产业园市场，67%的在京互联网公司位于产业园，仅8%位于甲级写字楼。平均租金水平为190元每月每平方米，低于全办公市场223元的水平。
• 区域集聚效应明显：互联网科技公司主要集中在西北部组团（上地、北清路、中关村）和东北部组团（望京-酒仙桥），两组团合计占比达72%。其中，上地子市场是当前最热门的产业园区域，聚集了腾讯、百度、滴滴等巨头。
• 市场供需将逐步缓解：未来五年，西北部组团和东北部组团预计新增供应269万平方米，将有效缓解“一房难求”的局面。
• 租金走势与市场供需关系密切：虽然一季度租金出现回暖，但整体市场仍处于供大于求的趋势下，新增需求的可持续性将影响租金探底回升的时间和空置率的变化。

关键信息

• 2021年一季度净吸纳量：

  • 甲级写字楼：23万平方米（248万平方米）
  • 乙级写字楼：10万平方米（108万平方米）
  • 产业园：28万平方米（301万平方米）
  • 全办公市场：61万平方米（657万平方米）

• 互联网科技公司分布：

  • 头部150家互联网科技公司办公面积合计525万平方米。
  • 头部20家公司面积占80%。
  • 42%的互联网公司位于上地，58%位于西北部组团，14%位于东北部组团。

• 租金水平：

  • 互联网科技公司平均租金：190元每月每平方米。
  • 甲级写字楼：301元每月每平方米。
  • 乙级写字楼：228元每月每平方米。
  • 产业园：161元每月每平方米。

• 未来供应预测：

  • 西北部组团未来五年新增供应约172万平方米。
  • 东北部组团未来五年新增供应约97万平方米。
  • 两大组团合计新增供应269万平方米。

• 市场发展趋势：

  • 北京正朝着建设国际科技创新中心和全球数字经济标杆城市的目标迈进。
  • 互联网科技行业的发展将持续影响北京办公市场的供需格局和租金走势。
  • 未来市场需求将逐步回归疫情前的中性水平，空置率和租金可能在一年到一年半内触顶企稳。

建议

对业主的建议：

• 关注互联网科技企业扩租与新租需求，提前与租户沟通谈判，锁定租户。
• 丰富餐饮等配套设施，提升楼宇吸引力。
• 注意楼宇用电量，以满足互联网企业快速增长的用电需求。

对租户的建议：

• 多关注上地、北清路、望京-酒仙桥等区域的新增项目，利用租金调整窗口期进行办公空间升级。
• 合理评估区域发展潜力，选择具有长期增长前景的办公区域。

数据来源

• 高力国际
• 北京市统计局
• 北京市科委

互联网科技公司选址逻辑

互联网科技公司在选址时主要考虑以下因素：

• 人才获取和留存成本
• 交通便利性
• 楼宇用电量
• 项目周边餐饮配套

北京科技创新中心定位

• 北京在2035年城市总体规划中明确了建设国际科技创新中心的战略定位。
• 十三五期间，北京科技创新水平已位居全球前列。
• 十四五期间，北京将进一步发展为全球数字经济标杆城市。

总结

互联网科技行业的快速发展已成为北京办公市场的主要驱动力，推动了市场需求的快速释放和租金的回升。随着未来五年新增供应的陆续入市，市场供需关系将逐步趋于平衡。建议业主和租户密切关注区域发展趋势和企业选址动向，以把握市场机遇，实现可持续发展。