云南城投置业股份有限公司2022年年度报告总结
公司概况
- 公司代码：600239
- 公司简称：ST云
- 公司全称：云南城投置业股份有限公司
- 公司负责人：李家龙
- 主管会计工作负责人：崔铠
- 会计机构负责人：储利群
- 审计机构：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
- 审计意见：标准无保留意见
- 2022年净利润：-811,698,184.18元
- 2022年利润分配预案：不进行利润分配及资本公积金转增
- 股票简称：ST云城
- 股票代码：600239
- 注册地址：云南省昆明市西山区西园南路34号融城优郡A4栋
- 办公地址：同上
财务概况
主要财务数据（单位：元）
| 项目 |
2022年 |
2021年 |
本期比上年同期增减(%) |
2020年 |
| 营业收入 |
2,568,386,291.32 |
6,047,321,260.16 |
-57.53 |
4,393,259,536.79 |
| 扣除非经常性损益的净利润 |
-1,395,140,470.77 |
-2,268,190,267.05 |
不适用 |
-3,396,549,529.22 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
15,823,149,926.31 |
27,377,429,885.11 |
-42.20 |
557,909,180.15 |
| 归属于上市公司股东的净资产 |
1,473,226,419.80 |
705,379,026.90 |
108.86 |
-377,743,556.05 |
| 总资产 |
13,527,573,991.57 |
40,223,042,911.73 |
-66.37 |
80,336,922,200.91 |
主要财务指标（单位：元）
| 指标 |
2022年 |
2021年 |
本期比上年同期增减(%) |
2020年 |
| 基本每股收益 |
-0.51 |
-0.32 |
不适用 |
-1.63 |
| 稀释每股收益 |
-0.51 |
-0.32 |
不适用 |
-1.63 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 |
-0.87 |
-1.41 |
不适用 |
-2.13 |
| 加权平均净资产收益率 |
-223.22 |
不适用 |
不适用 |
-286.3 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 |
-383.68 |
不适用 |
不适用 |
-375.06 |
分季度财务数据（单位：元）
| 季度 |
营业收入 |
归属于上市公司股东的净利润 |
扣除非经常性损益后的净利润 |
经营活动产生的现金流量净额 |
| 第一季度 |
807,871,720.43 |
-375,463,543.48 |
-356,337,079.57 |
-62,693,531.05 |
| 第二季度 |
623,726,970.20 |
107,463,921.29 |
-406,080,461.34 |
5,029,256,316.45 |
| 第三季度 |
567,766,058.06 |
-203,222,666.11 |
-198,821,051.65 |
2,744,814,637.87 |
| 第四季度 |
569,021,542.63 |
-340,475,895.88 |
-433,901,878.21 |
8,111,772,503.04 |
非经常性损益项目（单位：元）
| 项目 |
2022年金额 |
说明 |
2021年金额 |
2020年金额 |
| 非流动资产处置损益 |
855,628,097.30 |
主要是转让子公司实现的投资收益 |
2,418,286,219.71 |
1,407,866,448.44 |
| 债务重组损益 |
238,692,984.82 |
主要有息借款债务重组实现的损益 |
- |
- |
| 投资性房地产公允价值变动损益 |
-11,616,324.99 |
- |
-723,157,145.64 |
51,056,248.57 |
| 其他营业外收入和支出 |
-391,387,937.67 |
- |
-199,780,889.76 |
-170,517,122.11 |
| 合计 |
583,442,286.59 |
- |
1,761,394,837.83 |
810,230,329.09 |
公允价值计量项目
| 项目 |
期初余额 |
期末余额 |
当期变动 |
对当期利润的影响 |
| 投资性房地产 |
14,260,230,898.91 |
3,199,321,400.00 |
-11,060,909,498.91 |
-11,616,324.99 |
| 合计 |
14,260,230,898.91 |
3,199,321,400.00 |
-11,060,909,498.91 |
-11,616,324.99 |
经营情况分析
2022年总体经营情况
- 营业收入：25.68亿元，同比下降57.53%
- 归属于上市公司股东的净利润：-8.12亿元，同比下降60.16%
- 主营业务毛利率：37.41%，较2021年增加1.84个百分点
- 有息负债总额：42.98亿元，同比下降83.51%
- 平均融资成本：从8.31%降至6.14%
- 资产负债率：从93.8%降至81.16%
主要举措
-
优化资产结构：
- 完成2021年第一次重组剩余5家银泰项目的股权交割，收回股权款及债权款61.87亿元。
- 完成2022年重大资产重组中10家公司的股权交割，收回股权款及债权款41.81亿元。
- 转让龙瑞公司、冕宁康旅、龙江公司三家公司100%股权，收回全部股权款及债权款89.65亿元。
- 归还金融债务51亿元，化解债务危机。
-
调整组织架构：
- 实现项目公司二级直管，精简组织架构。
- 公司本部由12个部门调整为8个部门，提升管理效能。
-
城市综合服务业务：
- 物业管理业务：
- 在管面积达644.15万平方米，新增管理面积约128.77万平方米。
- 获得“2022中国物业服务企业综合实力500强”及多项行业奖项。
- 商业运营管理业务：
- 在管项目21个，主要分布于杭州、宁波、台州、天津、成都等城市。
- 签约面积约268万平方米，新增管理面积9.6万平方米。
- 多个项目获得“最受欢迎的十佳夜间消费地标”等称号。
- 酒店运营管理业务：
- 管理两家五星级酒店，共544间客房。
- 平均GOP率为26.50%。
- 成都华尔道夫酒店及大理英迪格酒店获得多项行业奖项。
行业情况分析
房地产开发板块
- 销售面积：13.58亿平方米，同比下降24.3%
- 土地购置面积：1亿平方米，同比下降53.4%
- 新开工面积：8.81亿平方米，同比下滑39.80%
- 竣工面积：6.25亿平方米，同比下滑14.3%
- 开发投资额：13.29万亿元，同比下降10%
- 房开企业到位资金：14.9万亿元，同比下降25.90%
- 市场环境：供需双弱，房企流动性压力传导至销售价格及市场预期。
物业管理板块
- TOP50物管企业关联方承接面积：3.95亿平方米，同比下降45.38%
- 第三方拓展面积：18.83亿平方米，同比上升46.13%
- 政策支持：《扩大内需战略规划纲要》及《关于推动家政进社区的指导意见》为物管企业拓展社区增值服务提供指引。
商业运营管理板块
- 社会消费品零售总额：439,733亿元，同比下降0.2%
- 居民超额储蓄：约6万亿元，以定期存款为主，消费复苏不及预期。
- 全国购物中心存量项目：5,685个，体量5.03亿平方米。
- 新增购物中心：366个，新增面积3,268万平方米。
- 行业趋势：从高速增长转入增速放缓的成熟期，市场竞争加剧。
主要财务变动分析
收入和成本分析
| 项目 |
本期数 |
上期数 |
变动比例 (%) |
变动原因 |
| 营业收入 |
2,568,386,291.32 |
6,047,321,260.16 |
-57.53 |
子公司减少 |
| 营业成本 |
1,648,041,325.06 |
3,923,840,627.76 |
-58.00 |
子公司减少 |
| 销售费用 |
202,870,831.74 |
274,112,594.79 |
-25.99 |
子公司减少 |
| 管理费用 |
363,139,169.05 |
504,933,218.13 |
-28.08 |
子公司减少 |
| 财务费用 |
1,459,329,057.92 |
2,740,682,846.27 |
-46.75 |
子公司减少及融资成本降低 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
15,823,149,926.31 |
27,377,429,885.11 |
-42.20 |
股权转让减少往来款 |
| 投资活动产生的现金流量净额 |
2,846,876,876.75 |
3,441,982,204.65 |
-17.29 |
股权转让减少股权款 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 |
-18,617,770,395.98 |
-31,572,003,730.00 |
-41.03 |
偿还借款减少 |
非主营业务影响
- 净利润下降原因：处置下属企业股权实现的投资收益减少16.49亿元，导致净利润减少3.05亿元。
资产负债变动分析
| 项目 |
本期期末数 |
占比 |
上期期末数 |
占比 |
变动比例 (%) |
说明 |
| 预付款项 |
23,048,441.52 |
0.17 |
93,681,085.18 |
0.23 |
-75.40 |
合并范围变化 |
| 其他应收款 |
450,146,867.86 |
3.33 |
1,364,213,403.71 |
3.39 |
-67.00 |
合并范围变化及持有待售资产 |
| 存货 |
561,782,213.53 |
4.15 |
17,301,208,175.49 |
43.01 |
-96.75 |
合并范围变化及持有待售资产 |
| 持有待售资产 |
3,582,022,950.53 |
26.48 |
201,743,341.69 |
0.50 |
1,675.53 |
股权转让 |
| 其他流动资产 |
25,609,393.19 |
0.19 |
239,646,935.71 |
0.60 |
-89.31 |
合并范围变化 |
| 投资性房地产 |
3,199,321,400.00 |
23.65 |
14,260,230,898.91 |
35.45 |
-77.56 |
合并范围变化 |
| 长期待摊费用 |
57,093,910.98 |
0.42 |
221,538,200.77 |
0.55 |
-74.23 |
本期摊销 |
| 递延所得税资产 |
254,879,946.35 |
1.88 |
764,080,845.62 |
1.90 |
-66.64 |
合并范围变化 |
| 短期借款 |
- |
- |
256,160,542.74 |
0.68 |
-100.00 |
本期偿还借款 |
| 应付票据 |
- |
- |
24,632,202.31 |
0.07 |
-100.00 |
合并范围变化 |
| 应付账款 |
461,360,431.00 |
4.20 |
3,787,018,378.86 |
10.04 |
-87.82 |
合并范围变化 |
| 合同负债 |
120,772,414.62 |
1.10 |
540,715,182.39 |
1.43 |
-77.66 |
结转收入及合并范围变化 |
| 其他应付款 |
2,873,420,371.03 |
26.17 |
18,653,461,481.88 |
49.44 |
-84.60 |
合并范围变化 |
| 持有待售负债 |
1,159,505,155.79 |
10.56 |
150,097,012.74 |
0.40 |
672.50 |
股权转让 |
| 一年内到期的非流动负债 |
370,070,766.51 |
3.37 |
3,356,562,064.07 |
8.90 |
-88.97 |
本期偿还借款 |
| 长期借款 |
3,176,140,004.64 |
28.93 |
7,206,995,033.26 |
19.10 |
-55.93 |
本期偿还借款 |
| 预计负债 |
274,591,199.27 |
2.50 |
48,204,929.62 |
0.13 |
469.63 |
逾期担保预计损失 |
| 递延所得税负债 |
511,486,584.53 |
4.66 |
1,257,862,614.70 |
3.33 |
-59.34 |
合并范围变化 |
其他重要信息
- 公司未进行利润分配及资本公积金转增
- 不存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
- 不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
- 不存在半数以上董事无法保证公司年度报告真实性的情况
- 公司使用自有资产为金融机构借款提供抵押、质押及担保，受限资产账面价值总额为40.69亿元
- 公司未进行研发投入
- 公司未发生重大业务、产品或服务调整
结论
云南城投置业股份有限公司在2022年面临严峻的市场环境和经营挑战，通过重大资产重组、股权处置及组织架构优化等措施，有效降低了有息负债并优化了资产结构。尽管营业收入大幅下降，但公司通过提升管理效率、拓展轻资产运营及社区增值服务，为未来可持续发展奠定基础。同时，公司通过归还金融债务及优化融资结构，逐步改善财务状况，但仍需关注房地产行业整体低迷对未来发展的影响。
