城中村存量资产盘活的金融创新——基于经营收益权的探索_21页_549kb

城中村存量资产盘活的金融创新总结

核心内容

本报告聚焦于城中村存量资产的资本化路径，探讨在“十五五”规划背景下，如何通过金融创新手段实现城中村资产的有效盘活。报告指出，城中村存量资产虽具备长期稳定收益潜力，但受限于产权瑕疵、现金流压力和退出机制等三重障碍，难以直接对接资本市场。为此，报告提出以经营收益权为核心，构建新的资产证券化模式，实现资产价值的市场化转化。

主要观点

• 城中村改造已从增量扩张转向存量盘活，成为城市更新的重要方向。
• 公募REITs试点将城市更新设施纳入，为城中村资产资本化提供了契机。
• 产权不清、现金流不稳定、退出机制不健全是当前城中村资产对接资本市场的三大障碍。
• 通过引入经营收益权，可突破产权限制，实现资产的合规认定与市场化运作。
• 政府协调、行政认定、长期协议锁定现金流，是构建经营收益权REITs模型的关键要素。
• 城中村资产可通过“固定收益+超额分成”机制与村集体建立利益联结，降低治理风险。

关键信息

一、城中村存量资产对接资本市场的三重障碍

1. 产权合规困境

   • 城中村资产多为集体土地，缺乏清晰产权证明，难以满足REITs等金融工具的准入要求。
   • 历史遗留问题导致大量无证建筑无法确权，确权成本高、周期长。

2. 现金流压力

   • 改造后资产为长期运营导向，前期投入大、回报周期长，与市场化资金的短期回报预期存在冲突。
   • 融资渠道有限，政策性资金多用于公益性部分，市场化资金难以匹配项目周期。

3. 退出机制不畅

   • 城中村资产多用于保障性租赁住房或公共服务设施，收益水平较低，难以满足产权类REITs的回报预期。
   • 土地增值税高，可能颠覆项目经济可行性，影响REITs发行积极性。

二、路径创新：经营收益权REITs模型

1. 模型设计

   • 城中村存量资产不进入REITs资产包，其经营权由SPV公司取得。
   • SPV公司与村集体签订不少于20年的长期经营权协议，确保现金流稳定。
   • REITs购买的是SPV公司在经营协议下的净现金流收益。

2. 合规路径

   • 对于保租房项目，可通过“纳保”政策获得建设与运营成本补贴，享受税收优惠。
   • 对于商业、文创等经营性用途，可申请“临时改变房屋用途”审批，获取合规认定。
   • 建议由自然资源部牵头，建立“视同合规”行政认定机制，以保障性租赁住房认定书、临时用途批准文件等替代传统产权证明。

三、模式推演：深圳城中村改造案例

• 假设某城中村项目改造后用于保租房，由国企与村股份合作公司联合设立SPV公司。
• 项目IRR在纳保后可达7%左右，符合资本市场对REITs的收益预期。
• 通过提升运营效率（如增值服务、绿色科技应用）、优化成本结构、延长亏损弥补年限等方式，增强项目吸引力。
• 项目可借助Pre-REITs、机构间REITs和公募REITs实现多层次资本对接。

四、政策建议

1. 前置合规体系构建

   • 推行“综合整治+运营权授予”一体化招标机制，提前锁定经营权。
   • 推动村集体经济组织向现代企业制度转型，鼓励国资平台参与SPV组建。

2. 资金支持工具创新

   • 扩大政策性资金覆盖范围，包括安全加固、消防设施、社区服务等领域。
   • 推动商业银行认可经营收益权质押贷款，纳入合格抵质押物范畴。
   • 设立中央财政出资的城市更新引导基金或贴息专项资金池。

3. 估值与市场衔接机制

   • 制定经营收益权REITs的估值指引，明确经营期限、现金流预测边界及折现率取值规则。
   • 建立Pre-REITs与公募REITs之间的转板机制，降低重复审核成本，实现资本接力闭环。

结论

城中村存量资产盘活应从产权导向转向经营收益导向，构建以经营收益权为基础的REITs模式，推动城市更新从“持有”向“经营”转变。通过机制创新与政策支持，可实现城中村资产的全周期金融循环，形成“投、融、建、管、退”的闭环模式，为城市更新提供可持续的金融支持路径。