20201228-华创证券-房地产行业周报_宏观杠杆保持稳定_地方落户继续放宽_19页_2mb

房地产行业周报总结（20201219-20201225）

核心内容

2020年12月19日至25日，中国房地产行业呈现出分化趋势，一线城市表现强劲，而三四线城市则相对疲软。整体来看，行业仍处于加库存阶段，但库存水平仍较低，去化月数有所上升。

主要观点

• 新房成交量：上周45城一手房成交819万平米，环比增长13%；其中，一二线城市增长22%，三四线城市下降17%。12月累计成交同比上升6%，一二线城市增长8%，三四线城市下降2%。
• 二手房成交量：14个重点城市上周二手房成交168万平米，环比增长3%；12月累计成交同比上升14%，较上月增长2个百分点。
• 库存情况：15城上周推盘427万平米，环比增长3%；成交/推盘比为0.68倍，低于前几个月，但高于9月。3个月移动平均去化月数为9.8个月，环比上升0.1个月，行业仍处于低库存阶段。
• 政策动态：央行维持LPR不变，强调保持宏观杠杆率稳定；住建工作会议提出坚持“房住不炒”，推动城市更新和租赁住房发展；北京、苏州等地放宽落户政策，推动人口流入。
• 公司动态：多家房企完成融资，如招商蛇口、荣盛发展、光明地产等；部分公司公告减持或股权变动，如中新集团、我爱我家等。

关键信息

一、新房成交量

• 45城合计：819万平米，环比+13.2%，同比+5.8%。
• 一线城市：686.4万平米，环比+21.6%，同比+56.0%。
• 二线城市：482.7万平米，环比+20.3%，同比-2.7%。
• 三线城市：97.9万平米，环比-15.5%，同比-4.2%。
• 四线城市：34.3万平米，环比-20.1%，同比-38.3%。

二、二手房成交量

• 14城合计：167.7万平米，环比+3.0%，同比+14.0%。
• 一线城市：60.4万平米，环比+5.0%，同比+17.7%。
• 二线城市：97.2万平米，环比+3.4%，同比+8.4%。
• 三四线城市：10.0万平米，环比-10.7%，同比+47.4%。

三、新房库存

• 15城合计：426.6万平米，环比+2.7%；可售面积10,323.2万平米，环比+1.3%。
• 去化月数：3个月移动平均为9.8个月，环比上升0.1个月。
• 一线城市：可售面积3,281.2万平米，环比+0.4%；去化月数7.8个月，环比上升0.2个月。
• 二线城市：可售面积5,439.5万平米，环比+2.4%；去化月数10.8个月，环比上升0.1个月。
• 三线城市：可售面积1,602.6万平米，环比-0.2%；去化月数12.9个月，环比上升0.1个月。

四、行业政策和新闻

• 宏观政策：央行强调保持宏观杠杆率基本稳定，LPR连续8个月不变；银保监会强调防控金融风险。
• 行业政策：住建工作会议强调“房住不炒”，推动城市更新和租赁住房发展；社科院预测2021年楼市平稳，房价可能同比下降5%。
• 地方政策：北京将推行买房全程网上办理，苏州放宽落户条件，租房可满足落户要求，且与南京互认积分。

五、公司动态

• 融资动态：招商蛇口发行中票16亿元，利率3.76%；荣盛发展供应链金融产品成立；光明地产中期票据获准注册。
• 股权变动：中新集团股东苏州高新计划减持不超过1349万股；我爱我家限售股份解除限售，可流通2.2亿股。
• 合作与收购：ESR与新加坡政府投资公司（GIC）成立7.5亿美元合资公司，发展印度物流和工业资产。

六、板块行情回顾

• SW房地产指数：下跌2.7%，相对沪深300指数-3.54%，排名28个板块第21位。
• 个股表现：万业企业、*ST新梅、宝安地产、万方发展、长春经开涨幅居前；鲁商置业、荣丰控股、嘉凯城、哈高科、三湘股份跌幅居后。

七、投资建议

• 推荐：房地产板块整体推荐，认为行业处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。
• 推荐标的：
  • 住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
  • 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；建议关注：宝龙商业。
  • 商业地产：龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城；建议关注：华润置地。
  • 物流地产：ESR、南山控股。

八、风险提示

• 新冠肺炎疫情：疫情可能超预期影响行业。
• 房地产调控政策：政策可能超预期收紧，影响市场表现。

总结

2020年12月房地产市场在政策支持和行业基本面的推动下，总体表现平稳，但不同城市能级之间的分化明显。一线城市表现强劲，而三四线城市则相对疲软。行业仍处于低库存阶段，但加库存过程较为纠结。政策层面，宏观杠杆保持稳定，地方政策继续放宽落户限制，推动市场稳定发展。公司动态显示房企融资活跃，部分公司进行股权变动和战略合作。整体来看，房地产板块具有一定的投资价值，建议关注优质房企及物业管理公司。