房地产行业“三道红线”分析和测算：韧性不改，格局稳定，关注龙头-20201228-兴业证券-21页_1mb

文档总结

核心内容

“三道红线”政策对房地产行业产生深远影响，主要体现在负债控制、融资渠道收紧、行业格局稳定以及房企发展质量提升等方面。该政策限制房企有息负债增速，从而影响拿地、投资和销售等关键环节。总体来看，行业韧性不改，销售和投资仍能保持一定增长，但房企需更加注重质量而非单纯追求规模。

主要观点

1. 房企增长依赖有息负债
   大多数房企销售高增速依赖有息负债增长，销售增速越高，有息负债增速也越高。但也有例外，如土地储备充足、销售权益比例下降等。

2. 三道红线与以往政策不同
   “三道红线”直接限制单个房企的有息负债增速，比以往通过渠道融资规模限制更加严格。以往政策导致融资集中度提升，而“三道红线”将影响更多房企的负债增长。

3. 房企达标情况不佳
   在2020年半年报中，12家试点房企中，红档房企有4家，绿档房企有3家。在70家上市房企中，绿档占比11%，黄档35%，橙档30%，红档24%。多数房企面临降杠杆压力。

4. 对行业总量影响有限
   行业有息负债增速下降，但幅度有限，预计保持5%左右。拿地力度可能下降，但拿地利润率和房价上涨有助于维持销售韧性。开发投资仍能保持韧性，因为资金来源增速预计在4%左右。

5. 行业格局趋于稳定
   “三道红线”限制了房企通过杠杆实现弯道超车的可能，使行业规模格局更加稳定。未来有持续拿地能力的房企将有更好的销售和利润率表现。

关键信息

重点公司与评级

三道红线监管指标

• 红线1：剔除预收款后的资产负债率 > 70%
• 红线2：净负债率 > 100%
• 红线3：现金短债比 < 1倍

融资渠道收紧

• 开发贷：银行新增涉房贷款不超过30%
• 信托：存量规模不能超过2019年半年度规模，非标债权占比不超过50%，融资类信托规模压降20%
• 地产债：在借新还旧基础上进一步收紧，但因上半年债市较热，对今年影响不大

风险提示

• 大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆
• 行业融资收紧大幅超预期

投资建议

• 地产供给侧改革将改善行业利润率
• 持续推荐金地集团、万科A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股等公司

行业影响

• 负债规模：增速下降但幅度有限
• 拿地：溢价率大概率下行，拿地金额可能减少
• 销售：销售金额韧性仍能保持，预计5%左右增速
• 开发投资：韧性仍能保持，预计4%左右增速

行业趋势

• 行业负债增速在下行通道中
• 土地市场热度下降，溢价率下降
• 房企将更加注重发展质量，提升权益比例、控制负债、提升利润率

总结

“三道红线”政策对房地产行业的影响主要体现在负债控制和融资收紧，但并未改变行业整体韧性。多数房企面临降杠杆压力，行业格局趋于稳定，头部房企在政策下仍具备一定的优势。未来，有持续拿地能力的房企将有望在销售和利润率方面表现较好。