重新聚焦香港写字楼市场_投资市场检视与分析_17页_18mb

报告摘要

香港写字楼市场投资分析总结

核心内容

本报告分析了2026年香港写字楼市场的投资趋势与复苏情况，指出市场正经历从低迷到复苏的转变。随着租金和价格的调整，写字楼投资市场再度成为投资者关注的焦点，尤其是核心区优质资产，其租金和资本价值正逐步回升。同时，买家结构呈现多元化趋势，自用型买家在市场中扮演重要角色，尤其以内地企业、教育机构及银行金融类买家为主。

主要观点

市场复苏迹象明显：
2025年香港写字楼租赁市场表现强劲，全年新租赁面积达480万平方呎，为疫情后最高水平。净吸纳量达160万平方呎，为2018年以来新高。中区写字楼租金按季升5.5%，带动整体租金上涨2.4%。
资本价值大幅回落：
截至2026年第一季，整体写字楼资本价值较2018年高位回落66%，而租金较2019年高峰下跌42%。这种显著的价格调整为自用型买家和资金充裕的投资者提供了低位吸纳的机会。
自用型买家主导市场：
自用型买家在2025年写字楼交易中占比达75%，较2024年的36%大幅上升。其主要动机包括业务扩张、设立总部及品牌展示。由于香港没有资本增值税，自置物业更具长期投资价值。
未来租金增长预期：
预计2026至2030年间，中区甲级写字楼租金将上升超过30%，全港平均租金升幅约17%。这使得当前市场成为入市机会的最后窗口期。
买家偏好差异：
不同买家类型的偏好存在显著差异。内地企业重视核心地段、品牌展示及命名权；教育机构更关注功能性布局及交通便利；银行及金融机构则重视安全、管理及交通。

关键信息

市场数据

2025年IPO集资额：2,858亿港元，全球排名第一位。
2025年非本地公司在港新设营业地点：1,532间。
2025年写字楼交易占整体投资市场比例：70%，为过去十年最高。
2026年第一季写字楼租金按季升幅：2.4%。
2025年净吸纳量：160万平方呎，为2018年后最高水平。

自用型买家

2025年自用型买家占比：75%。
主要买家类型：内地企业（33%）、银行及金融机构（30%）、教育机构（28%）。
投资动机：业务扩张、设立总部、品牌建设、长期成本管理。

成本结构比较

前期成本：收购涉及物业成交价、交易成本及装修成本；租赁则以租金按金和相关费用为主。
营运成本：收购需承担管理费、政府地租及差饷；租赁则需支付租金、管理费及差饷。
长期成本：在20年后，收购与租赁的累积现金支出趋于接近，但收购方案整体成本较高。

未来趋势

写字楼供应减少：预计2026至2030年，每年新增供应仅约78万平方呎，较2021至2025年大幅减少。
核心地段优势：核心地段的写字楼租金和资本价值更具增长潜力，且因未来供应有限而成为市场首选。
市场机会窗口：当前写字楼价格极具吸引力，为自用型买家提供了进入市场的最佳时机。

买家偏好对比

买家类型	偏好
内地企业	核心地段、现代化甲级写字楼、海景、命名权、停车场
教育机构	邻近校园及港铁站、整层楼面、充足冷气供应
银行及金融机构	交通便利、完善管理与保安、泊车设施、邻近餐饮配套

总结

市场复苏与投资机会：
写字楼市场已从低迷期复苏，核心地段租金与资本价值回升，为投资者提供低位吸纳机会。
自用型买家主导市场：
自用型买家在市场中占比显著上升，其投资动机包括业务扩张、设立总部及品牌展示，对市场具有长期影响。
价格吸引力与市场结构变化：
写字楼价格回落至历史低位，吸引更多买家进入市场。同时，买家结构呈现多元化趋势，包括内地企业、教育机构及银行金融买家。
未来展望：
预计未来五年写字楼租金将稳步上升，核心地段更具增长潜力。市场供应减少，促使买家加快决策步伐。
投资策略建议：
对于具备长期空间需求及稳健财务状况的买家，收购写字楼是成本管理及长期资产增值的可行策略。同时，核心地段的优质资产因其品牌展示与租金增长潜力，备受市场青睐。