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全球写字楼市场影响与复苏总结

核心内容

本报告分析了新冠疫情对全球写字楼市场的影响，并提出了三种情景预测：基准情景（50%概率）、上行情景（10%概率）和下行情景（10%概率）。报告指出，疫情带来的影响既有周期性也有结构性，其中结构性变化主要体现在居家办公的增加，而周期性变化则与经济衰退和失业有关。

主要观点

• 居家办公的结构性影响：疫情导致居家办公比例上升，但预计其影响将被经济增长、人口增加和写字楼使用渗透率的提高所部分抵消。
• 写字楼需求的周期性下降：疫情初期导致全球写字楼净吸纳量大幅下降，特别是西方国家，而亚太和大中华区受影响较小。
• 空置率和租金趋势：全球空置率在2022年第2季度达到15.6%，租金从2020年第二季度开始下滑，预计2025年前回归至疫情前水平。
• 区域差异：不同地区对疫情的反应和恢复速度存在显著差异，亚太区和大中华区因人口增长和经济韧性而恢复更快，而西方国家则因劳动力老龄化和更广泛的居家办公趋势而面临更大挑战。
• 未来趋势：写字楼市场将经历去密集化趋势，但不会完全消失，未来的职场生态系统将融合传统写字楼、居家办公和半公共空间。

关键信息

全球整体趋势

• 2020年第二季度至2021年第三季度，全球写字楼净吸纳量为-9,580百万平方英尺，远超金融危机时期。
• 全球空置率从2019年第四季度的10.9%上升至2022年第二季度的15.6%。
• 租金在2022年第一季度达到最低点，预计2025年回归至疫情前的最高水平。

区域分析

亚太区

• 基准情景下，2020年净吸纳量为20.5百万平方英尺，空置率上升至15.8%。
• 新兴市场因人口增长和城镇化的推动，办公岗位增长较为强劲。
• 发达经济体因缺乏内需，空置率和租金下滑更为严重。
• 预计2022-2030年写字楼净需求仅降低4.5%，主要由于印度等国家的高增长。

大中华区

• 基准情景下，2020年净吸纳量为5.5百万平方英尺，空置率上升至22.0%。
• 办公岗位增长较为缓慢，预计到2030年将增加至15.3%。
• 由于国内公司对居家办公的接受度较低，结构性影响较小。
• 2022年以后空置率和租金将逐步恢复。

欧洲

• 基准情景下，2020年净吸纳量为9.7百万平方英尺，空置率上升至8.9%。
• 办公岗位减少120万个，比金融危机时期更严重。
• 预计2022-2030年写字楼需求将减少17.4%，主要由于居家办公比例上升。
• 伦敦、巴黎等城市因高房价和长通勤时间，远程办公比例较高。

美国

• 基准情景下，2020年净吸纳量为-59.1百万平方英尺，空置率上升至14.0%。
• 办公岗位减少170万个，比金融危机时期更严重。
• 预计2022-2030年写字楼需求将减少15.8%，主要由于远程办公和弹性办公的普及。
• 2022年以后空置率和租金将逐步恢复。

加拿大

• 基准情景下，2020年净吸纳量为-5.9百万平方英尺，空置率上升至12.1%。
• 办公岗位减少约278,900人，失业率上升至13.0%。
• 预计2022-2030年写字楼需求将减少14.8%，主要由于经济衰退和高失业率。
• 2023年后建设量将减少，租金要价将逐步恢复。

情景预测

基准情景（50%概率）

• 全球写字楼市场在2022年第一季度开始恢复正吸纳。
• 空置率预计在2025年前回归至疫情前水平。
• 租金将在2025年前恢复至疫情前水平。

上行情景（10%概率）

• 全球经济复苏更快，办公岗位增加。
• 空置率将在2025年前逐步下降，租金在2024年恢复至疫情前水平。

下行情景（10%概率）

• 经济前景更为悲观，办公岗位减少。
• 空置率在2022年中期达到历史最高点，租金下降更严重。

结论

新冠疫情对全球写字楼市场造成了深远影响，既有周期性也有结构性。尽管短期内需求和租金受到冲击，但随着经济复苏和职场模式的调整，写字楼市场预计将在2025年前逐步恢复。不同地区因经济结构、人口特征和政策环境的不同，复苏路径也存在显著差异。未来写字楼市场将更加注重灵活性和多样性，成为传统办公空间、居家办公和半公共空间的混合体。