20220315-东方金诚-并购融资专题_政策意在实现风险有序出清_并购意愿提升尚待楼市回暖_5页_987kb

并购融资政策与房地产行业风险出清分析总结

核心内容

2022年1-2月，多家金融机构计划为房企收并购提供融资金额合计超过600亿元，显示出并购融资政策的初步成效。该政策旨在通过支持并购融资，实现房地产行业风险有序出清，推动资源整合与优化，促进市场良性循环。

主要观点

1. 并购债政策背景与执行情况

• 政策出台时间：2021年12月10日，交易商协会召开房企座谈会，提出优先支持并购相关债券发行。
• 政策正式发布：2021年12月20日，央行与银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确支持优质房企并购出险企业优质项目。
• 政策效果：并购贷款不纳入房地产贷款集中管理和三条红线指标，成为优质房企融资的新渠道。
• 执行模式：
  • 并购主题债券：如浦发银行、广发银行、兴业银行、平安银行等已发行并购主题债券。
  • 战略合作协议：招商银行与华润置地、万象生活、大悦城控股等签署并购融资战略合作协议，提供专项融资额度。
  • 房企直接发行并购债：招商蛇口、建发地产等已成功发行并购债，用于并购及项目建设。

2. 并购债政策意图分析

• 鼓励优质房企承接优质项目：通过政策红利，缓解优质房企流动性压力，推动行业资源整合。
• 限定“优质项目”范围：强调并购项目应为优质项目，避免对出险企业进行全面托底，防止信用风险集中爆发。
• 加速行业出清：政策推动下，弱资质房企将面临更大压力，加速其市场化淘汰进程。

3. 并购债对房地产行业的实际影响

• 销售端低迷：1-2月30大中城市商品房成交套数同比大幅下降，显示行业仍处于下行周期。
• 融资端压力未减：房企境内信用债发行规模不足去年同期的七成，境外美元债发行规模亦大幅萎缩。
• 信用风险持续蔓延：1-2月新增违约主体、级别下调主体及债券价格暴跌主体数量增加，反映行业风险尚未得到有效控制。

关键信息

1. 并购债发行情况（2022年1-2月）

2. 行业现状与政策效果

• 销售端持续疲软：1-2月30大中城市商品房成交套数同比下降33.56%和28.36%，显示市场尚未回暖。
• 融资端压力依旧：境内信用债发行规模同比下降55.19%，净融资额为负，民营房企融资困境未见缓解。
• 信用风险加剧：1-2月新增违约主体及债券价格暴跌主体数量增加，反映行业风险仍在蔓延。

政策展望

• 政策作用受限：当前并购融资仍处于“试水”阶段，政策效果需依赖行业回暖。
• 楼市回暖关键：推动楼市回暖，降低居民房贷利率，合理放松行政性调控，是实现政策目标的关键。
• 监管引导作用：监管层可能加强窗口指导，引导金融机构提升风险偏好，加大并购融资支持力度，促进更多并购项目落地。

结论

并购融资政策为房地产行业风险出清提供了新的路径，但其实际效果受限于行业整体环境。目前，政策仍处于初步实施阶段，需进一步推动楼市回暖与政策组合优化，以实现行业良性循环。