20200716-招商证券-房地产行业最新观点及6月数据深度解读_低估值策略上交易复苏_行情或仍有下半场_16页_1mb

房地产行业分析总结（2020年07月16日）

核心内容概述

本报告分析了2020年6月房地产行业数据，并结合市场趋势与政策背景，提出对房地产板块的投资策略与配置建议。核心观点为：当前房地产市场处于复苏阶段，但基本面分化将加剧，一二线城市仍具备较强韧性，而三四线城市或面临更大压力。市场在低估值策略基础上交易短期复苏，但需警惕后期结构性调整带来的风险。

主要观点

1. 行业复苏与基本面分化

• 6月销售数据：全国商品房销售面积单月同比增速回落至+2.1%，但仍保持正增长；全国均价同比继续上行至+6.9%。
• 复苏性质：当前复苏非需求回补，而是因疫情引发的宽松政策所致。
• 结构差异：一二线城市销售复苏较强，三四线城市销售恢复较快但持续性存疑，预计年底至明年房价将面临结构性调整。

2. 投资与新开工数据

• 房地产投资：6月同比增速维持高位，但结构上拿地费用已回落，建安投资短期修复，四季度或趋缓。
• 新开工：6月同比反弹至+8.9%，反映销售复苏，但三季度边际趋缓。
• 竣工数据：6月同比增加8.9PCT至+15.1%，维持今明年复苏趋势，同时关注老旧小区改造带来的第二beta。

3. 资金来源与融资环境

• 资金来源：6月同比反弹至+13.2%，销售回款贡献最大，国内贷款增速最高，自筹资金高位回落。
• 资金链压力：流动性改善，但仍在低位，预计年底房价或结构性下行。

关键信息

行业数据表现

房价指数失真

• 70城房价指数因“限价”和“稳价”政策出现“削峰填谷”现象，导致房价信号失真。
• 随着政策调整和流动性改善，预计2020年底房价将出现结构性纠偏。

资金链与货币活化指数

• 货币活化指数（M1-M2）6月为-4.29，活定期口径为-6.17，流动性虽改善但仍在低位。
• 70城房价指数与百城房价指数出现背离，预示未来房价下行压力。

配置建议

（1）开发领域

• 高周转公司：推荐具备持续内生性现金流创造能力的【保利地产】，港股【龙湖集团】也属于此类，具备长跑潜力。
• 高杠杆房企：精选“有质量的杠杆”企业，如【金科股份】，其销售回款可覆盖高杠杆成本。
• 资源型公司：关注【华侨城A】等，具备拿地成本优势与土地稀缺性，长期价值可释放。
• 边际改善企业：如【金地集团】【华夏幸福】【阳光城】等，可关注其未来表现。

（2）存量环节

• 优质物业：关注【中国国贸】【金融街】【华润置地】【大悦城】等，具备对抗周期衰退能力。
• 物流地产：关注第二梯队潜在龙头【南山控股】。
• 物业管理：【保利物业】【永升生活服务】等，未来三年增长可消化高估值。

（3）区域主题

• 长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展：三大国家战略区域，未来量价表现将优于行业平均水平。
• 关注标的：【华侨城A】（粤港澳）、【华夏幸福】（京津冀）等。

风险提示

• 疫情影响超预期
• 外需下滑对国内居民收入预期影响超预期
• 政策边际改善低于预期
• 三四线城市销售回调大幅超预期

附录

分析师信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，研究经验丰富。
• 李洋：3年房地产研究经验，中南大学工学学士、管理学硕士。
• 路畅：1年房地产研究经验，山东大学物理学学士，曼彻斯特大学物理学硕士。

团队荣誉

• 多次获得新财富、金牛奖、天眼分析师等荣誉。

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅介于5%-20%
  • 中性：股价变动幅度介于±5%
  • 回避：股价弱于基准指数5%以上

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准

总结

当前房地产行业在低估值策略基础上交易短期复苏，但需关注后期基本面分化。一二线城市具备更强的复苏潜力，而三四线城市可能面临更大调整压力。在政策宽松与疫情后市场修复的背景下，应关注高周转、高杠杆、资源型及优质存量资产标的，同时留意区域发展主题带来的投资机会。整体来看，行业或仍有下半场行情，但需警惕结构性调整风险。