20200716-招商证券-房地产行业最新观点及1-6月数据深度解读_低估值策略之上交易复苏_行情或仍有下半场_17页_1mb

低估值策略之上交易复苏，行情或仍有下半场

核心内容概述

本报告分析了2020年7月房地产行业的表现及未来趋势，指出当前房地产行业处于复苏阶段，但需警惕后续基本面分化及政策边际效应减弱的风险。同时，报告从行业数据、投资结构、资金来源及区域差异等多个角度对房地产上下游行业进行了深入剖析，并提出了相应的配置建议。

主要观点

1. 行业复苏与基本面分化

• 6月销售额同比增速回落但仍为正增长，表明当前是复苏而非需求回补。
• 一二线城市强于三四线，结构差异进一步放大，未来需关注这一趋势。
• 政策调控加码，如杭州、宁波、东莞、深圳等地，本质为“三稳”下的“因城施策”，非全国性调控。

2. 房地产投资与新开工数据

• 房地产投资6月同比维持高位，但全年下行压力仍较大。
• 新开工同比增速反弹至8.9%，预计三季度仍将向上但边际趋缓。
• 竣工同比有所回落，但整体呈震荡性回升，预计20-21年将趋势复苏，且关注老旧小区改造作为第二增长点。

3. 资金来源与流动性分析

• 6月资金来源同比反弹至13.2%，其中销售回款贡献最大，国内贷款增速最快。
• 资金链压力或倒逼行业去杠杆与降库存。
• 70城房价指数出现“失真”，与百城住宅价格指数“削峰填谷”，导致房价上涨被低估，回调被低估。
• 预计年底至明年房价或结构性下行，市场当前交易复苏，但需警惕下行压力。

4. 产业链分化

• 房地产上游（钢铁、煤炭、有色等）产出缺口倒挂，与房地产需求尚未同步。
• 房地产下游（建材、家电等）供需关系已充分反映房地产需求下降。
• 产业链背离排名：家电 > 钢铁 > 建材 > 有色 > 煤炭 > 建筑 > 家居。

关键信息

行业数据

资金来源结构

• 销售回款同比增速最高（+16.2%）
• 国内贷款同比增速次之（+20.3%）
• 自筹资金同比增速回落（+5.9%）

房价与流动性

• 70城房价同比增速：6月为+4.9%，其中一线+3.3%，二线+5.3%，三线+4.6%
• 货币活化指数：M1-M2口径为-4.29，活定期口径为-6.17
• 预计年底至明年房价结构性下行，流动性改善但仍在低位，库存释放后价格信号或修复。

配置建议

1. 开发领域

• 重点推荐高周转公司：如【保利地产】，具备持续内生性现金流创造能力。
• 关注高杠杆房企：如【金科股份】，需具备“有质量的杠杆”。
• 资源型公司：如【华侨城A】、【华夏幸福】、【阳光城】，具备稳健回报潜力。

2. 存量环节

• 核心优质物业：如【中国国贸】、【金融街】、【华润置地】、【大悦城】、【南山控股】，具备对抗周期衰退的能力。
• 物业管理龙头：如【保利物业】、【永升生活服务】，未来三年增长确定性强。

3. 区域主题

• 持续关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”，未来量价表现将超越行业平均水平。
• 【华侨城A】、【华夏幸福】等公司可重点关注。

风险提示

• 疫情超预期影响，可能对行业复苏造成干扰。
• 外需下滑，可能影响国内居民收入预期。
• 政策边际改善低于预期，或导致市场情绪波动。
• 三四线城市销售回调大幅超预期，可能影响整体复苏节奏。

图表说明

• 图1：销量6月同比较上月有所下降，但整体仍为正增长。
• 图2：三四线城市短期相对坚挺，二线城市销售转正。
• 图3：房地产投资同比维持高位，但全年下行压力仍大。
• 图4：资金来源有所反弹，结构上销售回款贡献最大。
• 图5：70城与百城房价指数“削峰填谷”，出现“失真”现象。
• 图6：货币活化指数有所回落，但整体趋势企稳回升。
• 图7：竣工同比有所回落，但预计7-8月将再次反弹。
• 图8：房地产上下游行业产出缺口变化，家电、钢铁、建材表现突出。

选股逻辑

• 高质量周转公司：如【保利地产】，具备强“造血能力”。
• 边际改善型公司：如【金地集团】、【金科股份】，具备弹性。
• “高质量杠杆”品种：如【中南建设】，具备杠杆优势但需关注资金链。
• 资源型或现金流改善型公司：如【华侨城A】、【华夏幸福】、【阳光城】，具备稳健回报潜力。

团队与研究背景

• 分析师团队：赵可博士（主管分析师）、李洋、路畅。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、Wind金牌分析师等荣誉。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，不承担法律责任。