2023-05-07-亿翰智库-4月房地产行业月报（第58期）_弱复苏趋势仍在_土地市场_冷热不均_20页_1mb

2022年4月房地产行业月报总结

政策动态

• 主要政策聚焦需求端边际放松：二线城市继续调整三限政策（如杭州放宽落户和首付比例、合肥取消部分限购区），深圳据传优化二手房指导价机制，多地出台公积金贷款支持政策。
• 中央强调“因城施策”，支持刚性和改善性需求，宽松政策不会退出，一线城市政策空间较大；三四线城市主要在公积金贷款和补贴上释放潜力。
• 不动产统一登记完成，引发房地产税讨论，但认为与税试点无直接关联。

住宅市场表现

• 全国商品住宅销售面积环比下降25.3%，一线城市和核心二线城市成交更稳健，普通二线和三线城市下滑明显。
• 市场弱复苏趋势持续，但限于积压需求释放的脉冲行情；去化周期改善有限，修复任重道远。
• 预计复苏依赖经济形势、就业和消费信心改善，整体进程需耐心。

土地市场情况

• 土地供应和成交面积同比大幅下降，但环比略有复苏；核心二线城市供应激增、土拍溢价率高；三四线城市冷落。
• 品牌分化加剧，企业偏向核心城市和板块投资；土拍市场冷热不均，反映市场恢复缓慢。

企业经营

• 投资：房企拿地积极性上升，国央企主导，多集中于核心城市；平均溢价率维持高位。
• 销售：弱复苏格局未变，国央企销售增速亮眼，企业分化严重；头部企业认购平稳，但基础不稳。
• 融资：总体收缩，国央企融资为主，民营企业靠担保发债；海外债市场严峻，债务置换常见。

结论

房地产市场弱复苏趋势未改，政策支持力度加大，但现金流和库存压力下，整体恢复缓慢，需关注经济温和修复和需求释放的可持续性。