20170210-明富金融-房地产专题报告：“限购”后各线城市房地产状况深入研究_16页_1mb

文档总结：2016年房地产市场分析及2017年展望

核心内容概述

本报告由明富金融研究所发布，分析了2016年中国房地产市场的发展状况，重点探讨了“限购”政策对各线城市房地产市场的影响，并展望了2017年的市场趋势。报告指出，2016年房地产市场整体呈现分化趋势，一线城市和部分经济发达的二线城市房价涨幅显著，而三线城市则表现疲软。

主要观点与关键信息

2016年房地产市场“疯狂”现象

• 投资增速：2016年全国房地产投资增速持续上升，尤其在3月达到峰值，同比增长8.4%。
• 成交量走势：大部分一线和二线城市在2、3、4月成交量明显上升，7、8月出现新的小高潮。
• 价格走势：新建商品住宅价格同比增速自2015年3月以来持续上涨，但一线城市进入2016年后波动较大，二线城市在6月后趋于稳定。
• 区域分化：一线城市和部分东部沿海、经济发达地区房价涨幅显著，而部分西部和北部城市涨幅较小，甚至出现负增长。

房地产上涨的核心逻辑

• 供需逻辑：人口密度高和经济发展快是房价上涨的重要因素。小学生在校人数增长与房价涨幅存在正相关。
• 货币周期与资产保值：宽松的货币政策和资产荒环境促使资金流入房地产市场，导致房价上涨。但这也引发了对金融稳定的担忧。
• 政策调控：政府在2016年9月30日至10月8日出台了史上最严厉的“限购2.0”政策，目的是遏制房地产过快增长，稳定金融市场。

限购政策对楼市的影响

• 交易量分化：限购后，北京、南京、杭州等城市交易量明显下降，但北京在11月出现反弹，武汉和深圳交易量则上升。
• 价格变化：限购城市新建商品住宅价格普遍下降，而非限购城市价格小幅上涨。中心地段价格下降明显，而一般地段价格出现分化。
• 特殊城市案例：北京房价居高不下，主要由于土地供应减少和库存有限；重庆房价涨幅较小，归功于黄奇帆推行的“四板斧”政策，包括增加土地供给、减少购房需求、关闭无效房地产公司、加强资金监管。

2017年房地产市场展望

• 分化常态：人口流动和购房需求将继续是楼市分化的主因。一线城市及周边、部分经济发达二线城市房价难言明显下降。
• 房地产周期回调：政府旨在抑制房价过快增长，楼市将进入相对稳定的滞涨期，不排除整体下移。
• 抗跌区域：三、四线城市的市中心、经济商圈、学区房、火车站等区域可能成为抗跌、保值的热点。

2017年房地产“黑马”城市预测

• 张家口市：被明富金融研究所视为2017年房地产市场中的一匹“黑马”。
• 京津冀一体化与冬奥效应：随着京津冀一体化和冬奥会的临近，张家口将获得交通基础设施投资，吸引北京外溢人口，提升购房需求。
• 气候优势：张家口空气质量优于北京，具有避霾和避暑的双重吸引力，进一步激发购房需求。

关键数据与图表支持

• 图1：一、二线城市新建商品住宅价格同比增速放缓
• 图2：2016年7月份一线城市房价增幅
• 图3：2016年7月份二线城市房价增幅
• 图4：2016年7月份三线城市房价增幅
• 图5：小学生人数增速与房价相关性
• 图6：房地产投资增速与制造业、民间投资下滑
• 图7：政府为楼市铺上一层“安全垫”
• 图8：房地产投资与GDP相关性
• 图9：限购后各城市房地产交易量分化
• 图10：限购后各城市新建商品住宅价格
• 图11：限购令后各城市“中心地段”成交价
• 图12：限购令后城市“一般地段”成交价
• 图13：北京房地产开发施工面积自2013年以来持续减少
• 图14：重庆市GDP名列前茅
• 图15：北京城区到张家口城区距离为156公里
• 图16：张家口市房地产开发投资增速大幅上涨
• 图17：张家口空气质量较高

总结

2016年房地产市场呈现出明显的区域分化，一线和部分二线城市房价涨幅显著，而三线城市表现较弱。限购政策的出台旨在遏制房价过快上涨，稳定金融市场。2017年，房地产市场预计将进入滞涨期，但地区分化仍将持续。张家口市因其地理位置、气候条件以及政策支持，被看好成为未来房地产市场中的“黑马”城市。