20170210-明富金融-房地产专题报告_限购_后各线城市房地产状况深入研究_15页_1mb

2017年房地产市场专题报告总结

核心内容概述

本报告由明富金融研究所发布，分析了2016年中国房地产市场的发展状况及政策调控后的变化趋势。重点探讨了一线、二线、三线城市房价的分化现象，以及政策调控对楼市的影响。同时，报告还预测了2017年房地产市场的发展方向，并指出张家口市可能成为未来楼市的“黑马”。

2016年房地产市场“疯狂”现象

市场整体表现

• 房地产投资增速：2016年全国房地产投资增速从2015年底开始持续上涨，3月达到峰值，同比增长8.4%。
• 成交量变化：一线和二线城市成交量在2、3、4月出现明显上升，7、8月又迎来一波小高潮。
• 价格走势：自2015年3月起，全国新建商品住宅价格同比增速持续大幅上涨，但一线城市在2016年后出现波动，二线城市进入6月后增速逐渐企稳。

各线城市房价分化

• 一线城市：7月房价同比上涨，深圳涨幅最大（超过40%），广州涨幅最小（不足20%）。
• 二线城市：东部沿海及经济发达地区涨幅显著，如厦门（39%）、南京、合肥、杭州等；部分西部和北部城市涨幅较低，如贵阳、太原、沈阳等，甚至出现负增长。
• 三线城市：整体表现不佳，多数城市房价下跌，仅秦皇岛和洛阳略有上涨。

房地产上涨的核心逻辑

供需关系

• 人口流入与房价上涨正相关：小学生在校人数增长较快的城市，房价涨幅更显著，如深圳、上海、厦门等。
• 城市化空间：中国城市化率仍有提升空间，未来可能仍有大量人口向一线城市迁移。

货币周期与资产保值

• 宽松货币政策：2016年货币政策极度宽松，导致大量资金流入房地产市场，成为避险和保值工具。
• 实体经济受压：制造业和民间投资增速大幅下滑，房地产投资则逆势上升，加剧了楼市泡沫。
• 个人购房贷款增长：2000年至2016年个人购房贷款余额增长216%，成为楼市繁荣的重要支撑。

政策调控对楼市的影响

楼市调控政策

• “限购2.0”政策：2016年9月30日至10月8日，21个城市相继出台限购限贷政策，旨在遏制房价过快上涨。
• 调控目的：稳定房地产市场，防止金融风险，同时支持实体经济。

限购后楼市表现

• 交易量分化：北京、南京、杭州等城市交易量下降，但北京11月出现反弹；武汉、深圳交易量上升。
• 价格走势：限购城市房价普遍下降，非限购城市房价小幅上涨。
• 地段分化：中心地段价格下降明显，一般地段则出现分化。

重庆市房地产模式分析

• 黄奇帆模式四板斧：
  1. 建立地票制度增加土地供给；
  2. 提供廉租屋和公租屋，减少购房需求；
  3. 关闭1500家房地产公司，整顿无效供给；
  4. 严格核查资金来源，加强监管。
• 效果显著：重庆房价5年内仅上涨12%，GDP增速仍居全国前列。

2017年房地产市场展望

楼市分化常态

• 人口因素：人口流动和购房需求是房价保持稳定的关键因素，重庆和长沙因外来人口少，房价保持平稳。
• 一线城市及周边：房价难言明显下降，但增长动力减弱。
• 三、四线城市：市中心、商圈、学区房等区域具有抗跌和保值潜力。

房地产周期与货币政策

• 房地产进入回调区间：政府意图抑制房价过快上涨，价格可能回归稳定区间或略有上移。
• 货币政策趋紧：央行多次提升MLF、SLF利率，收紧流动性，抑制资金流入楼市。

未来可能成为“黑马”的城市：张家口

支撑因素

1. 京津冀一体化与冬奥会效应：

   • 张家口距离北京仅156公里，但交通不便制约发展。
   • 冬奥会将推动交通基础设施建设，如高铁、高速公路等，促进人口外溢。
   • 北京市区人口饱和，高房价阻碍了外地居民购房，张家口因此可能吸引更多需求。

2. 气候条件优势：

   • 张家口属于温带大陆性季风气候，空气质量优于北京，尤其适合避暑和呼吸健康。
   • PM2.5浓度较低，优于北京，接近海南空气质量水平。

房地产投资增速

• 2015年张家口房地产开发投资同比增速大幅上涨，显示其具备发展潜力。

结论

2016年房地产市场呈现明显的区域分化，一线和部分二线城市房价上涨显著，而三线城市则相对疲软。政策调控在2016年9月后逐步显现效果，房价和成交量均出现调整。2017年房地产市场将进入相对稳定期，整体呈现滞涨趋势，但区域分化仍将持续。其中，张家口因其地理位置和政策机遇，可能成为未来楼市的“黑马”城市。

附：报告来源与免责声明

• 报告来源：明富金融研究所
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