深度报告-20230526-华创证券-房地产行业深度研究报告_核心20城探究之杭州-产业_人口过去兑现_未来优势持续_50页_2mb

房地产行业深度研究报告：杭州

核心内容概述

本报告聚焦于杭州在房地产市场中的发展现状及未来潜力，分析其经济结构、产业基础、人口趋势及房地产市场表现。核心观点指出，杭州凭借数字经济的先发优势及良好的产业基础，仍具备较强的发展潜力，特别是在核心区域及重点产业支持下，房地产市场有望逐步回暖。同时，报告建议关注在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集团。

主要观点与关键信息

1. 经济发展与产业基础

• 数字经济驱动发展：杭州以数字经济为核心产业，2022年数字经济核心产业增加值占GDP比重达27.1%，是推动经济发展的主要动力。
• 产业结构：杭州经济主要由第三产业驱动，2022年第三产业占GDP比重为68.2%，而工业增加值在全国排名第15。
• 产业瓶颈：近年来，受互联网行业红利缩减影响，数字经济增速放缓，工业增加值增速也低于长三角主要城市，产业发展面临一定瓶颈。
• 人才优势：杭州互联网行业人才占比为7.2%，低于北京、上海、深圳，但在二线城市中具有明显优势，生活成本较低，有助于吸引人才。

2. 房地产市场表现

• 销售面积下滑：2022年杭州商品住宅销售面积同比下降49%，至1100万方，跌幅大于全国平均水平。
• 市场回暖：2023年1-4月，杭州新房、二手房成交面积同比分别上涨25%、73%，市场开始回暖。
• 需求中枢：按照人均住宅面积1.0平米保守估计，杭州商品住宅中长期需求中枢约为1400万方。
• 库存与去化周期：2022年杭州新房库存去化周期仅4.5个月，余杭、萧山等核心区域表现较好。

3. 重点区域与产业潜力

• 余杭、萧山：未来科技城、云城成为杭州第三中心，具备较高的发展潜力。
• 产业换挡提速：政府加大制造业投资，2021-2022年制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。
• 政策支持：杭州通过降低落户门槛、提高人才补贴等方式吸引人口，为房地产市场提供长期支撑。

4. 房企表现与投资建议

• 滨江、绿城：在杭州具有明显规模优势和良好口碑，2022年权益销售金额分别为519亿元和412亿元，具备挖掘预期差项目的能力。
• 土储与布局：两家房企在杭州拥有千亿货值储备，核心区域土储占比高，且拿地溢价率较低，表明其更关注有预期差的项目。
• 投资建议：建议关注深耕杭州、具备规模与品牌影响力的房企，如滨江集团和绿城中国。

风险提示

• 产业与人口兑现不及预期：若杭州在数字经济、制造业发展及人口增长方面未能达到预期，将对房地产市场造成一定影响。

图表目录

• 图表1：杭州丘陵山地占总面积的65.6%
• 图表2：杭州难以享受上海信息优势及产业外溢
• 图表3：2020年杭州规上工业产值中私营企业占27%
• 图表4：2020年杭州民营经济占GDP比重达61%
• 图表5：杭州招商引资模式不断迭代
• 图表6：杭州多次调整行政区划，2021年市区面积拓展至8000平方公里
• 图表7：杭州交通枢纽、城市路网、地铁等基础设施快速完善
• 图表8：杭州地铁运营里程快速提升至516公里
• 图表9：杭州第三产业占比68%，仅次于上海
• 图表10：杭州工业增加值全国第15，排名偏低
• 图表11：过去杭州三产与二产增速剪刀差较大
• 图表12：生产性服务业保持高增速
• 图表13：数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至27%
• 图表14：数字经济核心产业增加值中，制造业增加值占比23%
• 图表15：杭州GDP次于上海、苏州，人均GDP较低
• 图表16：杭州常住人口增长绝对值及增速长三角第一
• 图表17：杭州工业增加值复合增速较低
• 图表18：杭州近4年工业固投增速较快
• 图表19：近年来杭州数字经济核心产业增加值增速放缓
• 图表20：2015年以来杭州三产从业人口稳步增长
• 图表21：杭州从业人口增速在长三角主要城市中领先
• 图表22：杭州软件与信息服务产业增加值较大
• 图表23：杭州软件与信息服务产业增速较高
• 图表24：2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一
• 图表25：信息技术服务、软件产品领域表现突出
• 图表26：多家软件与信息服务龙头企业在杭州落地总部
• 图表27：2021年1-10月杭州直播电商交易额占全国23%
• 图表28：2021年杭州电商平台交易额占全国61%
• 图表29：杭州拥有11家电商百强企业，仅次于北京、上海
• 图表30：阿里云在IaaS市场份额占比41%
• 图表31：阿里云在PaaS市场份额占比37%
• 图表32：杭州大数据产业发展指数排名第5，二线城市中排名第一
• 图表33：杭州人工智能算力稳居全国前三
• 图表34：杭州AIGC人才占比8.1%，仅次于北上深
• 图表35：杭州互联网行业人才占比7.2%
• 图表36：2021年Q1-2022年Q1杭州互联网人才流入占比7.8%
• 图表37：2021年杭州电子信息产业和装备制造业占工业总产值比例44%
• 图表38：2022年杭州高新技术产业占规上工业增加值比例达71%
• 图表39：杭州健康产业、电子信息、高端装备制造产业增加值绝对规模一般
• 图表40：健康产业保持较高增速
• 图表41：医药制造业产值684亿元，增速一般
• 图表42：医疗器械产品数量7720件，增速不及武汉
• 图表43：海康威视、大华股份全国市场份额占比64%
• 图表44：海康威视、大华股份全球市场份额占比45%
• 图表45：2021年杭州集成电路设计销售额排全国第四
• 图表46：高端装备企业数低于长三角工业城市
• 图表47：高端装备专利数低于长三角工业城市
• 图表48：2022年杭州制造业投资额同比增加26%
• 图表49：数字经济制造业增加值占工业增加值28%
• 图表50：杭州科技创新竞争力全国第五
• 图表51：杭州独角兽企业数量全国第四
• 图表52：2019年以来杭州通过降低落户门槛、提高人才补贴等方式吸引人口聚集
• 图表53：以人才吸引力指数衡量，杭州排全国第五
• 图表54：2021年杭州税收规模超2000亿元
• 图表55：杭州债务余额/税收收入1.5，债务负担轻
• 图表56：杭州未来重点发展新一代信息技术、生命健康、高端装备制造业
• 图表57：2022年杭州商品住宅销售面积下降49%，大于全国平均水平
• 图表58：传统核心区、余杭区住宅成交面积跌幅较小，萧山、临平及外围区域跌幅超60%

投资逻辑与建议

• 产业与人口支撑：杭州凭借数字经济和人才优势，预计未来商品住宅需求中枢稳定在1400万方左右，核心区域及重点产业区域具有较高发展潜力。
• 房企选择：滨江、绿城在杭州市场中具备明显优势，建议关注其在核心区域的布局及土储情况，以把握市场复苏机会。

结论

杭州作为数字经济驱动发展的代表性城市，尽管面临一定的产业瓶颈，但凭借良好的产业结构、人才优势及政策支持，仍具备较强的发展潜力。房地产市场在核心区域及重点产业区域有望逐步回暖，建议关注具备规模优势与品牌影响力的房企，如滨江集团和绿城中国。