20230526-东兴证券-房地产行业4月公司月报_房企销售与拿地均价进一步提升_高均价房企市场优势明显_62页_2mb

房地产行业4月公司月报总结

核心内容概览

2023年4月，中国房地产行业呈现销售与拿地均价双升趋势，高能级区域销售回暖带动整体市场复苏。主流房企表现优于市场，其中央国企在销售和拿地方面更具优势，融资成本更低。A股和H股地产板块整体表现弱于大盘，但部分头部房企仍保持较好涨幅。

主要观点

1. 行业销售情况

• 销售金额：4月份商品房销售额同比增速为13.2%，高于前值6.3%；1-4月累计同比增速为8.8%，高于前值4.1%。
• 销售面积：4月份商品房销售面积同比增速为-11.8%，低于前值-3.5%；1-4月累计同比增速为-0.4%，高于前值-1.8%。
• 销售均价：4月份商品房销售均价同比增速为28.3%，高于前值10.2%；1-4月累计同比增速为11.1%，高于前值6.8%。
• 区域分化：高能级地区销售回暖带动均价和金额提升，低能级城市仍面临去化压力。

2. 房企销售表现

• 高均价房企：1-4月累计销售额同比增速达54.0%，远高于低均价房企（-31.5%）。
• 央国企表现：1-4月累计销售额同比增速为61.9%，显著高于非央国企（-14.5%）。
• 销售结构：主流房企销售结构向高能级城市倾斜，销售均价进一步提升。

3. 土地成交情况

• 拿地信心恢复：主流房企拿地金额同比增速回暖，1-4月累计新增土地价值同比增速为-12.9%，较前值-26.0%有所提升。
• 拿地均价提升：1-4月跟踪房企新增土地均价同比增速达36.7%，高于前值31.9%。
• 区域偏好：房企普遍倾向于在高能级城市拿地，央国企拿地力度和均价均高于非央国企。

4. 债务融资情况

• 内债发行：地方国有企业内债发行规模领先，1-4月累计同比增速为26.9%，高于央企（-12.9%）和非央国企（-11.8%）。
• 外债余额下降：外债余额持续减少，融资成本高于境内。
• 债务到期压力：6月份债务到期压力增大，远洋集团、招商蛇口和金地集团为最大到期债务房企。

5. 市场行情

• A股表现：地产板块5月1日至23日涨幅为-4.44%，低于大盘（-2.50%）。
• H股表现：地产板块涨幅为-13.64%，低于恒生指数（-2.33%）。
• 涨幅前列房企：A股前三为华发股份、绿地控股、招商蛇口；H股前三为保利置业、华润置地、美的置业。

6. 估值水平

• A股PB：招商蛇口、华发股份、滨江集团为最高。
• H股PB：华润置地、龙湖集团、越秀地产为最高。
• A股PE：绿地控股、招商蛇口、新城控股为最高。
• H股PE：中骏集团、宝龙地产、越秀地产为最高。

关键信息汇总

1. 销售数据

• 行业销售金额：

  • 4月单月同比：13.2%（前值6.3%）
  • 1-4月累计同比：8.8%（前值4.1%）

• 行业销售面积：

  • 4月单月同比：-11.8%（前值-3.5%）
  • 1-4月累计同比：-0.4%（前值-1.8%）

• 行业销售均价：

  • 4月单月同比：28.3%（前值10.2%）
  • 1-4月累计同比：11.1%（前值6.8%）

2. 房企销售数据

• 高均价组（13家）：

  • 4月单月同比：71.3%（前值73.1%）
  • 1-4月累计同比：54.0%（前值48.1%）

• 中均价组（14家）：

  • 4月单月同比：22.2%（前值16.1%）
  • 1-4月累计同比：6.4%（前值1.7%）

• 低均价组（13家）：

  • 4月单月同比：-23.1%（前值-25.9%）
  • 1-4月累计同比：-31.5%（前值-33.6%）

• 央国企组（10家）：

  • 4月单月同比：68.2%（前值77.0%）
  • 1-4月累计同比：61.9%（前值59.6%）

• 非央国企组（30家）：

  • 4月单月同比：3.4%（前值-5.2%）
  • 1-4月累计同比：-14.5%（前值-19.4%）

3. 土地成交数据

• 全国商住用地成交金额：

  • 1-4月累计同比：-23.5%（前值14.4%）
  • 35大中城市累计同比：-22.1%（前值-10.1%）

• 跟踪房企新增土地价值：

  • 1-4月累计同比：-12.9%（前值-26.0%）
  • 拿地力度：12.0%（前值7.1%）

• 新增土地均价：

  • 1-4月累计同比：36.7%（前值31.9%）

4. 债务融资数据

• 内债发行：

  • 地方国有企业占比达74.6%
  • 1-4月央企同比增速为-12.9%、地方国企为26.9%、非央国企为-11.8%

• 外债余额：

  • 外债持续下降，融资成本高于境内

• 债务到期：

  • 6月份到期规模最大的三家房企为远洋集团、招商蛇口、金地集团

5. 估值数据

• A股PB：

  • 招商蛇口、华发股份、滨江集团为最高（分别为1.19、1.19、1.11）

• H股PB：

  • 华润置地、龙湖集团、越秀地产为最高（分别为0.83、0.69、0.68）

• A股PE：

  • 绿地控股、招商蛇口、新城控股为最高（分别为90.68、24.34、20.89）

• H股PE：

  • 中骏集团、宝龙地产、越秀地产为最高（分别为73.97、8.91、8.15）

投资策略

• 推荐房企：重点布局高能级城市、具有信用优势的央企、国企及有望受益于融资支持的优质民企。
• 头部房企优势：优质头部房企有望优化资产结构，抓住行业出清与竞争格局改善的机会，抢占需求回暖先机。
• 重点房企：保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将受益于行业趋势。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 盈利能力继续下滑
• 销售不及预期
• 资产大幅减值

结论

2023年4月，房地产行业销售与拿地均价双升，市场复苏动力主要来自高能级区域。央国企在销售和拿地方面表现优于非央国企，融资成本优势显著。主流房企销售结构向高能级城市倾斜，整体实现量价齐升。A股和H股地产板块表现弱于大盘，但部分头部房企仍保持较好涨幅。行业风险依然存在，需密切关注政策变化和房企财务状况。