20180806-申万宏源研究_香港_-物业管理行业_维持超配评级__建议逢低吸纳_7页_816kb

报告摘要

本报告由分析师Kris Li发布，针对2018年物业管理行业中期业绩及市场表现进行分析，并对港股通名单调整带来的影响进行评估。报告指出，尽管近期港股物业管理板块因市场整体波动而回调，但对行业中期业绩表现持乐观态度，维持“超配”评级，建议投资者逢低吸纳。

行业评级：维持“超配”评级，认为物业管理行业具备较强基本面及防御性，受房地产调控和融资收紧影响有限。
市场表现：物业管理板块在2018年上半年上涨24%，表现优于恒生国企指数（-9%）。
中期业绩展望：
- 三家主要物业管理公司预计2018年中期收入平均同比增长43%。
- 彩生活服务因并表万达物业，收入增长预期最高（超70%）。
- 绿城服务和中海物业的收入增长分别为约30%和20%。
- 彩生活服务和雅生活服务、碧桂园服务均发布盈喜，净利增长分别达50%以上、150%以上和110%以上。
毛利率展望：
- 行业平均毛利率预计从2017年的29.1%提升至29.8%。
- 增值服务（VAS）毛利率高达50%以上，而物业管理服务（PMS）毛利率约为20%。
- 中海物业因酬金制管理面积占比上升，毛利率有望改善。
- 彩生活服务因包干制管理面积占比上升，毛利率可能小幅回落。
- 绿城服务因增值服务仍需时间培育，毛利率承压。
港股通名单调整：
- 彩生活服务、雅生活服务和碧桂园服务有望在2018年8月10日的恒生系列指数调整中被重新纳入港股通名单。
- 目前，绿城服务和中海物业已纳入港股通，分别有7.66%和2.64%的内地投资者持股。
- 彩生活服务因市值不足于2018年初被调出港股通名单，但预计在此次调整中将被重新纳入。

公司名称	代码	2018年中期收入增长	2018年中期净利增长
彩生活服务	01778.HK	超70%	超50%
绿城服务	02869.HK	约30%	约25%
中海物业	02669.HK	约20%	约32%

业务构成：
- 物业管理服务（PMS）：占总收入80%，贡献毛利润60%。
- 增值服务（VAS）：占总收入20%，贡献毛利润40%。
毛利率：
- 行业平均毛利率：29.8%（2018年中期）。
- 彩生活服务：40%以上。
- 中海物业：30%以上。
- 绿城服务：约18%。
- VAS平均毛利率：50%以上，PMS平均毛利率：20%以上。