20180703-申万宏源研究_香港_-物业管理行业_逢低布局_维持超配评级_8页_862kb

总结：港股物业管理行业分析

核心内容

本报告分析了港股物业管理行业的市场表现、行业特性及未来前景，重点指出该板块具备防御属性，并预计随着更多企业上市，行业整体估值将提升。报告还提到了碧桂园服务作为行业新龙头的崛起，以及新城悦、佳兆业物业等企业的分拆上市计划。

主要观点

• 行业表现：港股物业管理板块上周回调约15%，主要受市场整体悲观情绪影响，但考虑到其防御属性，我们维持行业超配评级。
• 防御属性：物业管理公司通常处于净现金状态，受融资收紧影响较小；受益于上一轮房地产市场复苏，管理面积持续增长；高毛利率的酬金制业务和增值服务业务占比提升，推动毛利率改善。
• 行业龙头：碧桂园服务于2018年6月19日独立上市，成为港股物业管理板块的新龙头，市值达250亿港元，管理面积达3.3亿平米。
• 加速上市：多家开发商加快物业管理板块分拆上市步伐，包括新城悦（2018年4月发布招股书）和佳兆业物业（2018年6月宣布分拆上市）。
• 估值分化：板块内公司估值存在差异，绿城服务（2869 HK）估值最高（29倍18年PE），中海物业（2669 HK）估值为21倍，彩生活服务（1778 HK）估值最低（14倍）。
• 投资建议：尽管短期可能面临抛压，但基于板块的防御属性和未来更多企业上市带来的估值提升，我们建议投资者逢低布局。

关键信息

行业概况

• 物业管理是房地产板块的下游行业，受房地产市场波动影响较小。
• 2018年上半年，碧桂园以4140亿元合约销售金额位居中国房地产开发商首位。
• 行业整体在2018年6月中旬达到高点后，出现回调，但板块仍具备增长潜力。

企业表现

• 碧桂园服务：
  • 2017年末管理面积达3.3亿平米，其中86%来自碧桂园项目。
  • 市值250亿港元，成为行业新龙头。
  • 预计全年销售额将突破7000亿元。
• 新城悦：
  • 2017年末管理面积达6800万平米，其中76%来自新城发展控股。
  • 主要采用包干制，平均住宅物业管理费为1.6元/平米/月。
• 佳兆业物业：
  • 2017年末管理面积达3000万平米，其中86%来自佳兆业集团。
  • 66%采用酬金制，其余为包干制。

估值与盈利

• 板块平均估值为21倍18年PE，绿城服务估值最高，中海物业次之，彩生活服务最低。
• 2017年，绿城服务、中海物业和彩生活服务的每股净利分别为0.7%、1.2%和2.0%。
• 从股价表现来看，板块整体在2018年1月至6月期间上涨了133%，但近期因大盘回调而下跌15%。

投资建议

• 维持超配评级：基于防御属性和未来行业扩容预期。
• 建议逢低布局：短期可能受大盘影响出现抛压，但长期前景良好。

图表摘要

• 图1：2008-2018年棚改货币化新启动面积目标。
• 图2：2015-2017年与2018-2020年三年期新启动目标对比。
• 图3：补充抵押贷款（PSL）增量。
• 图4：累计PSL金额。
• 图5：碧桂园服务管理面积与收入相关面积对比（2015-2017）。
• 图6：碧桂园服务管理面积来源分布。
• 图7：碧桂园合约销售金额与增长情况（2007-2018）。
• 图8：碧桂园合约管理面积与增长情况（2007-2018）。
• 图9：主要上市物业公司的管理面积来源分布。
• 图10：主要上市物业公司的收费模式分布。
• 图11：关键上市物业公司的平均管理费。
• 图12：2017年关键上市物业公司的每股净利。
• 图13：主要上市物业公司的股价表现。
• 图14：主要上市物业公司的估值预测。
• 图15：估值与目标价对比。

评级说明

• 证券评级：
  • BUY：预期6个月内股价上涨超过20%。
  • Outperform：预期12个月内股价上涨10%-20%。
  • Hold：预期12个月内股价波动在±10%之间。
  • Underperform：预期12个月内股价下跌10%-20%。
  • SELL：预期12个月内股价下跌超过20%。
• 行业评级：
  • Overweight：行业表现优于市场整体。
  • Equal weight：行业表现与市场整体相当。
  • Underweight：行业表现弱于市场整体。

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