20151012-安邦咨询-房地产通讯_17页_1014kb

房地产市场分析总结

核心内容

2015年房地产市场整体呈现复苏态势，但“金九银十”传统销售旺季表现未达预期。尽管政策宽松，如首付比例下调、公积金异地贷款全面推行等，但市场供需关系未完全改善，开发商以价换量的策略未大规模实施。部分城市如北京、上海、东莞成交量同比上升，但环比有所下降，市场仍处于去库存阶段。

主要观点

• 销售预期未达：虽然“十一”黄金周成交量较去年同期明显增长，但与9月日均成交量相比，仍出现大幅缩量。一线城市如北京、上海、广州、深圳成交量虽有回升，但整体表现平平。
• 政策刺激有限：政策面的宽松虽提振了市场信心，但由于政策尚未完全落地，实际效果有限。开发商营销力度不足，部分城市出现捂盘现象。
• 价格走势分化：一线城市房价整体保持稳定或微涨，但部分城市如深圳出现价格趋稳迹象。二、三线城市则表现分化，刚需市场活跃，中高端市场复苏迹象明显。
• 供应端发力：四季度房企加大推盘力度，尤其是上海、东莞等地，供应量创历史新高，为“银十”销售冲刺做准备。
• 库存压力缓解：部分城市如东莞库存持续走低，消化速度加快，房价受到支撑。但部分城市如重庆、成都仍面临供需失衡问题。

关键信息

房企销售与去化

• 万科以1790.5亿元夺得销售金额冠军，恒大以1669.5万平米销售面积居首。
• 9月一线城市商品房成交均价均上涨，其中北京首次突破3万元/平方米。
• 东莞前三季度住宅成交量达655.1万平方米，创历史新高，库存降至468万平方米，消化速度创历史最低。

土地市场动态

• 截至9月28日，全国房地产行业并购案达176宗，涉及金额1600亿元。
• 9月全国100个城市土地成交面积环比上涨15.21%，成交价环比上涨52.5%。
• 北京1-9月住宅土地成交楼面均价同比上涨11%，但实际可售商品房住宅用地仅104万平方米。

政策与市场影响

• 财政部自11月起取消和暂停征收房屋租赁手续费，进一步释放市场活力。
• 北京起草新版自住房预售合同，规定5年内不得转让。
• 住建部、财政部、央行联手发布公积金异地贷款政策，提高贷款额度和最长贷款期限至30年。

区域表现

• 上海：9月新房供应量创近八年新高，但成交量环比略有下降，均价上涨。
• 深圳：9月土地成交额创年内新高，但楼市成交量与均价出现分化，关内市场冷淡。
• 重庆：刚需产品主导市场，房价小幅下滑，但政策利好或带动“银十”回暖。
• 成都：开发商推出较大优惠力度，但“金九”表现不佳，“银十”预期更高。
• 东莞：供不应求，库存持续走低，房价上涨动力强劲。

市场趋势

• 一线城市房地产市场进入旺季，但整体表现未达预期。
• 部分城市如成都、重庆、东莞存在“以价换量”现象，但未形成全国性趋势。
• 房企利润指标考核趋严，抑制了大规模降价促销行为。
• “银十”作为最后冲刺阶段，房企推盘积极性高，但市场整体仍处疲态。

风险与机会

• 机会：利好政策刺激市场，尤其是公积金异地贷款政策和首付比例下调，对刚需购房者形成利好。
• 风险：全国整体楼市仍处于疲态，部分城市如重庆、成都库存压力大，市场分化严重。

行业数据概览

未来展望

• 随着“银十”临近，开发商将加大推盘力度，但市场整体仍需时间恢复。
• “十三五”城镇化将从“圈地”转向“圈人”，重点转向农民工市民化和城乡一体化发展。
• 海绵城市建设成为重要投资方向，预计未来三年投资865亿元，建设面积450多平方公里。

附：安邦咨询信息

• 服务热线：86-10-56763000
• 传真：86-10-56763059
• 邮箱：service-bj@anbound.com.cn
• 网址：http://www.anbound.com.cn

声明

• 安邦简报为研究员研究笔记形成的分析产品，非规范研究报告。
• 客户如需更详细报告，请联系研究部进行咨询。
• 正式产品仅通过指定邮箱发送，其他途径获取产品不具代表性。