CF40-房地产的宏观经济学_2019Q3宏观政策报告–2019.10-50页_2mb

房地产的宏观经济学总结

核心内容概述

本报告系统分析了中国房地产市场在宏观经济背景下的运行环境、运行特点及政策应对，探讨了房地产市场供需结构、城市类型分化及房地产价格对实体经济的影响。报告指出，当前经济运行面临需求不足、外部环境疲软和内部信贷收缩等多重压力，房地产作为重要的经济部门，其价格波动对企业和居民生活产生深远影响，需通过供给端调整和政策优化加以应对。

主要观点与关键信息

一、外部经济环境

• 全球经济景气度回落：自2018年第二季度以来，全球综合PMI和制造业PMI持续下滑，表明全球经济仍处于下行周期。
• 美联储降息：为应对全球经济疲软和贸易不确定性，美联储于2019年8月和9月分别降息25个基点，但内部存在较大分歧。
• 人民币贬值：受中美贸易摩擦影响，人民币对美元汇率跌破7，但外汇市场整体运行相对平稳。
• 全球贸易放缓：主要发达经济体出口增速普遍下滑，新兴市场出口也面临压力，导致全球贸易增速回落。
• 大宗商品价格下跌：CRB指数从412降至386，原油、有色金属、农产品等价格普遍下跌，反映全球经济需求疲软。

二、内部经济环境

• 广义信贷增速下行：截至2019年第三季度，广义信贷存量同比增速为10.9%，较二季度下降0.6个百分点。
• 政府支出增速放缓：广义政府支出累计同比增速为11.5%，较二季度下降0.9个百分点，显示财政扩张空间有限。
• 居民信贷需求疲弱：居民贷款增速放缓，且受到房地产市场下行周期影响，可能进一步拖累信贷增长。
• 财政收入平稳：1-9月公共财政收入累计同比增速为3.3%，政府性基金收入增长较快，但支出增速下降。

三、经济运行特点

• 需求不足是主要矛盾：核心CPI和PPI持续下行，PMI低于荣枯线，劳动力市场疲软，表明经济运行低于潜在增速。
• CPI上行为供给冲击：本轮CPI上涨主要由猪肉价格上涨带动，非食品价格普遍下跌，与以往由需求扩张引起的通胀不同。
• 资产价格回落：股市和房地产价格均有所下跌，反映市场信心不足，经济下行压力持续。

四、房地产市场供需分析

1. 房地产需求端

• 城市化与结构转型推动需求：大量人口从农业向工业和服务业转移，成为房地产需求增长的主要动力。
• 住房抵押贷款支撑需求：住房抵押贷款在房地产需求中占比达31%-60%，成为房价上涨的重要支撑。
• 家庭结构小型化影响需求：家庭规模缩小导致住房需求增加，推动房地产市场发展。
• 政策调控抑制需求：限购、提高首付比例、利率调控等手段限制了房地产需求，但未能根本解决结构性问题。

2. 房地产供给端

• 住宅土地供给是关键因素：一线城市住宅用地供给紧张，导致房价上涨；二线城市和三线城市供给弹性差异显著。
• 保障房建设增加供给：保障房建设对整体房地产市场供给有积极作用，但其分布与人口流动不匹配。
• 开发商行为变化：开发商对市场预期更谨慎，囤地囤房减少，加快周转成为主流，有助于稳定市场波动。
• 城市类型分化：根据住房供给弹性，城市可分为瓶颈城市、扩张城市和空巢城市，不同城市面临不同挑战。

五、房地产价格对实体经济的影响

• 房价上涨提升生活成本：对中低收入群体影响显著，尤其是一线城市，房价收入比高企，居民消费受到挤压。
• 房价上涨影响企业经营：房价上涨改变了要素相对价格，对企业经营形成压力，但企业可通过调整投入结构、研发、转移市场等方式应对。
• 房价上涨与城市化进程相关：房价上涨推动住房供应上升，促进城市化和规模经济效应，对企业发展带来机遇。
• 房价上涨与消费关系复杂：对替代弹性低的家庭，高房价会减少其他消费支出；对替代弹性高的家庭，房价上涨可能促进消费。

六、政策建议与展望

• 扩大总需求需依赖信贷增长：应调整利率、优化房地产调控、理顺基建融资渠道、加快都市圈建设、推动流动人口落户政策。
• 遏制高房价需多管齐下：增加住宅用地供给、完善大都市圈基础设施和公共服务、加强低收入群体住房保障。
• 金融体系改革是关键：发展权益类资本市场和个人养老金，降低房地产的金融资产属性。
• 关注城市分化现象：不同城市面临不同挑战，需采取差异化政策，避免“一刀切”。

专题总结

1. 住房供给与城市特征

• 一线城市供给缺乏弹性：生产率提高导致房价和生活成本剧烈上升，人口流入放缓，成为瓶颈城市。
• 部分二线城市供给富有弹性：有助于缓解房价上涨压力，吸引人口流入，成为扩张城市。
• 中小城市供给弹性高但吸引力低：生产率停滞，人口流出，成为空巢城市。

2. 房地产市场与宏观经济

• 房地产是经济周期的重要推手：房地产市场波动对经济产生显著影响，需政策引导以稳定市场。
• 房地产市场与企业经营的关系：房价上涨对企业经营有正负双重影响，需结合企业类型和市场环境综合分析。

主要结论

1. 住房市场化改革以来，新增住房供应持续增长，主要集中于京广和京九线沿线城市及部分西部中心城市。
2. 真实房价上涨过快，远超发达国家工业化高峰期水平，一线城市房价收入比高企，中低收入群体负担沉重。
3. 住房供给弹性是城市发展的关键因素，一线城市供给缺乏弹性，导致房价上涨和生活成本上升；部分二线城市供给富有弹性，有助于缓解房价压力。
4. 房地产市场需求端由生产率引力和消费升级主导，政策管制在特定时期限制需求，但难以长期抑制。
5. 房地产供给端由住宅土地供给主导，保障房建设增加供给，但分布不均。
6. 房价上涨改变了要素相对价格，对企业经营和居民生活产生影响，但企业可通过多种方式应对。
7. 房地产在宏观经济中扮演重要角色，需通过供给端调整和政策优化来平衡市场供需。

附录：图表与数据

• 图1：摩根大通全球制造业PMI
• 图2：全球主要经济体制造业PMI
• 图3：CRB大宗商品价格指数
• 图4：主要经济体十年期国债利率
• 图5：美元指数
• 图6：广义信贷增速
• 图7：人民币篮子汇率
• 图8：制造业与非制造业PMI从业人员
• 图9：CPI与PPI走势
• 图10：房地产市场结构分析
• 图11：房价收入比国际比较
• 图12：房价与公共服务关系
• 图13：房地产市场周期波动
• 图14：房地产库存变化

数据来源

• Wind
• 中国金融四十人论坛
• 国家统计局
• CEIC
• NBER Working Paper
• Garriga et al. (2017) 等研究