20220112-中诚信国际-热点专题_房地产税的政策目标_规模预测及房价影响_10页_1mb

报告摘要

房地产税政策目标、规模预测及对房价影响的总结

核心内容

房地产税作为我国现代财税体系的重要组成部分，其政策目标经历了从调节收入分配到调控房地产市场，再到配合经济结构转型的演变过程。2021年全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，标志着房地产税改革进入新阶段。房地产税的征收规模预测为1.5万亿至2万亿元，对房价的影响则因区域差异而有所不同。

主要观点

1. 房地产税的政策目标

调节收入分配：通过累进税率或税收减免，对高收入家庭或高价值房产征税，实现财富再分配。
调控房地产市场：在保有环节征税，抑制投机需求，引导房地产消费更加理性，减少空置房等低效供给。
配合经济结构转型：逐步替代土地财政，降低地方政府对土地出让金的依赖，优化资源配置，推动经济从“因地产而兴”向更可持续的方向转型。

2. 房地产税的征收规模预测

税收规模预测：预计房地产税税收规模可达1.5万亿至2万亿元，约占2020年GDP的1.5%-2%，占全国一般公共预算收入的8.2%-11%。
征收方式影响：
- 存量统一征收：若统一税率为0.5%，税收规模约为2万亿元。
- 累进税率征收：对第二套及以上住房征税，税收规模约为1.5万亿元。
- 人均建筑面积扣除：对人均建筑面积超过35平米的部分征税，税收规模约为1.8万亿元。
增量征收不足：若仅对增量部分征税，即便税率提高至3%，税收规模也可能不足3000亿元，难以满足地方财政补充的定位。

3. 房地产税对房价的影响

试点政策效应：
- 上海：2011年试点对房价影响周期较短，当年每平米下降约900元，约占2010年房价的6.7%。
- 重庆：试点对房价影响周期较长，两年内每平米下降约500元，约占2010年房价的9.8%。
新试点影响：2022年新一轮试点可能对部分城市房价带来较大下行压力，影响幅度可能超过20%，影响时间也可能较长。
区域差异：对人口密度高、经济发展水平高、金融供给充分的城市影响较小；对人口密度低、经济发展水平低的城市影响较大。

关键信息

房地产税的国际比较

税制类型：海外国家房地产税税制分为三种：分别征税（如法国、德国）、合并征税（如英国、韩国）和纳入征税（如美国、加拿大）。
税收规模：OECD国家房地产税平均占GDP的1.6%，占财政收入的5%。美国、英国、加拿大等高收入国家占比更高，达到10%-11%。
税率差异：美国一般为财产价值的1%-3%，新加坡为年租金的10%以上，法国为土地租金的8%、房租累进征收。

房地产税对宏观经济的影响

与固定资产投资正相关：房价上涨对固定资产投资有拉动作用。
与消费负相关：房价上涨对消费产生显著拖累作用。
房价与GDP关系：房价变化是GDP变化的结果，而非原因，二者之间不存在简单的线性关系。

房地产税对房价影响的建模分析

1. DID模型分析

政策效应：选取北京、深圳、广州为上海参照组，武汉、长沙、成都为重庆参照组，通过虚拟变量对比政策组与参照组在政策实施前后的房价变化。
影响时滞：上海房价在2011年试点后迅速恢复，影响周期短；重庆房价在试点后影响持续时间较长，至少到2015年。

2. 平行趋势检验

上海：2011年当年房价每平米下降约900元，影响幅度较小。
重庆：两年内房价每平米下降约500元，影响幅度接近10%。

3. VEC模型分析

房价与GDP：房价变化与GDP增速变化无直接对应关系，GDP变化是房价变化的原因。
房价与固定资产投资：房价上涨对固定资产投资具有正向促进作用。
房价与消费：房价上涨对消费具有显著的负向关联。

结论

房地产税的征收对房价具有短期负面影响，但其影响幅度和持续时间因城市而异。同时，房地产税对宏观经济的影响是多方面的，不能简单归结为对经济增长的正负作用，而是通过投资、消费、财政及金融等渠道产生复杂影响。未来房地产税试点将更广泛、税率更高，对部分城市房价的下行压力可能更大，但其作为现代财税体系的一部分，将有助于优化资源配置、推动经济结构转型。