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绿城中国2022年行业表现与财务状况总结

核心内容

绿城中国在2022年表现突出，销售规模进入行业TOP4，投资策略强调流动性管理与权益提升，财务状况保持稳健。

主要观点

• 销售规模提升：绿城中国2022年合同销售金额为3003亿元，同比下降14%，但销售下滑幅度小于TOP10平均，排名显著上升。
• 区域结构优化：一二线城市销售贡献上升至85%，其中杭州表现尤为突出，9个单盘超40亿元的项目中有6个位于杭州。
• 投资策略调整：拿地力度有所回落，但投销比仍维持在30%以上，投资更注重流动性与权益比。
• 投资效率提升：在杭州海棠三子项目中，拿地后仅209天即实现121亿元销售，经营性现金流同步回正。
• 开发效率优化：绿城提出“一年两熟”，2022年拿地-开工、拿地-开盘及拿地-经营性现金流回正时间分别压缩至2.7个月、5.5个月和7.9个月。
• 盈利能力下降：2022年营业收入同比增长26.8%至1271.5亿元，但毛利率和净利润率分别下降0.8和0.7个百分点。
• 归母净利润下滑：归母净利润为27.6亿元，同比下降38.3%，主要由于结转项目低权益比。
• 财务稳健：融资渠道通畅，融资结构优化，净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为62.6%和71.2%，现金短债比为1.8倍。
• 永续债清零计划：2022年归还全部5亿美元永续债，计划在2023年清零剩余15亿元境内永续债。

关键信息

销售方面

• 销售金额：3003亿元，同比下降14%。
• 销售结构：代建项目支撑销售规模，自投项目同比下降20%。
• 区域分布：一二线城市贡献85%，长三角贡献63%。
• 城市表现：杭州仍是绿城销售主力，占9个单盘超40亿元项目的60%。

投资方面

• 拿地力度：有所回落，但与销售规模相比仍合理。
• 投销比：维持在30%以上。
• 投资特点：
  • 流动性优先：新增货值中，82%集中在杭州、北京、上海，商办物业占比仅0.5%。
  • 权益比提升：新增项目平均权益比提升至69%，较前两年提高10个百分点以上。
• 开发效率：
  • 拿地-开工周期压缩37%至2.7个月。
  • 拿地-开盘周期压缩25%至5.5个月。
  • 拿地-现金流回正周期压缩34%至7.9个月。

盈利方面

• 营业收入：1271.5亿元，同比增长26.8%。
• 毛利润：220.2亿元，同比增长21.2%。
• 净利润：88.9亿元，同比增长15.7%。
• 毛利率：17.3%，同比下降0.8个百分点。
• 净利润率：7.0%，同比下降0.7个百分点。
• 归母净利润：27.6亿元，同比下降38.3%。
• 非控股股东应占利润：61.4亿元，同比增长超过90%。
• 盈利压力：毛利润率承压、汇兑损失和存货减值影响净利润。

财务方面

• 融资情况：
  • 境内发行债务融资工具200.18亿元，平均期限2.18年。
  • 境外融资9.5亿美元，包括绿色债券和内保外贷。
• 融资结构优化：
  • 短债占比降至19%，同比下降6个百分点。
  • 计划2023年清零剩余境内永续债。
• 财务指标：
  • 净负债率：62.6%
  • 剔除预收款的资产负债率：71.2%
  • 现金短债比：1.8倍
  • 投销比：0.3
  • 三费费用率：13.0%

相关研究

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研究员

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn

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