房地产物业管理行业年度策略报告：聚焦成长，存量机遇仍待挖掘-20211117-首创证券-31页_1mb

物业管理行业年度策略报告总结（2021.11.17）

核心内容

物业管理行业正处于成长期，政策支持、市场拓展、科技赋能及收并购等因素共同推动行业集中度加速提升和企业利润增长。未来，行业将从新房拓展逐步转向存量房争夺，同时向非住业态扩展，增值服务将成为主要利润来源。投资建议推荐碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、金科服务和新城悦服务等龙头物企。

主要观点

• 政策助力行业发展：2020年《民法典》和2021年住建部等政策推动物业管理行业规范化，提升物业费收缴率，促进行业市场化定价机制。
• 行业集中度提升：百强物企在管面积集中度达到49.8%，TOP10物企集中度为10.2%，远高于房地产开发行业，未来集中度有望进一步提升。
• 行业增长驱动：物管行业增长来源于商品房竣工交付和存量盘渗透率提升，预计未来几年商品房竣工面积维持在每年9亿平方米以上。
• 利润增长模式：利润增长依赖于在管面积的增加和单方利润的提升，包括物业费上涨和增值服务的拓展。
• 外拓与收并购：随着行业竞争加剧，物管企业通过收并购、成立子品牌、拓展第三方项目等方式提升规模。
• 科技赋能降本增效：科技在物业管理中的应用逐步成熟，有效降低人工成本，提升服务质量和效率。
• 增值服务成为未来重点：增值服务收入增速远高于基础物业和非业主增值服务，未来有望成为主要利润来源。
• 投资建议：看好合约保障倍数高、外拓能力强和增值业务占比高的龙头物企，推荐碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务。

关键信息

1. 政策助力行业发展

• 《民法典》：明确物业费缴纳规则，提升物业费收缴率，推动业委会建设。
• 住建部通知：推动物业管理与基层社会治理结合，提升物业服务价格形成机制。
• “十四五”规划：鼓励生活性服务业向高品质和多样化升级，包括物业。
• 商务部意见：推动城市一刻钟便民生活圈建设，促进社区服务多样化。

2. 行业增长趋势

• 在管面积增长：2020年物业行业总在管面积达239亿平方米，总收入达6232亿元。
• 商品房竣工面积：2020年达92.7亿平方米，预计未来几年保持稳定。
• 住宅渗透率：2020年为53.5%，仍有较大提升空间。
• 第三方拓展：2020年样本物企第三方在管面积占比达48%，部分企业已进入第二阶段。

3. 收并购与外延扩张

• 收并购趋势：2021年至今收并购事件达37宗，总交易金额达307亿元。
• 碧桂园服务：2021年收购蓝光嘉宝服务64.62%股份，以及富力物业100%股权，新增合约面积超过1.27亿平方米。
• 资金支持：2020年至今，26家物企上市，其中恒大物业、融创服务、世茂服务等融资规模超60亿港元，用于收并购和业务扩展。

4. 非住业态拓展

• 非住物业增长：2019年非住物业在管面积增速达19.3%，2020年为10.8%。
• 子品牌布局：包括万物云、保利物业、中海物业等，拓展商办和城市服务领域。
• 非住物业优势：物业费高，收缴率高，提价逻辑顺畅。

5. 增值服务发展

• 增值服务收入：2020年平均增速为89%，远高于基础物业收入增速。
• 服务类型：包括居家生活服务、定制家装、物业代理服务等。
• 未来趋势：增值服务有望成为主要收入来源，提升客户粘性。

6. 科技赋能降本增效

• 人工成本占比：在60%~75%之间，科技应用有助于降低人工成本。
• 智慧社区：包括智能道闸、服务机器人、智能门禁等，提升服务质量和效率。
• 科技应用阶段：目前处于前期阶段，后期数据共享和云平台建设将进一步提升效率。

7. 投资建议

• 推荐企业：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务。
• 估值逻辑：规模大、利润增速高、外拓能力强的物企享有更高估值。
• 风险提示：房地产销售下行、人工成本上升、收并购竞争加剧、社区增值服务拓展不及预期、物业费提价不畅。

总结

物业管理行业正处于快速扩张阶段，政策支持、收并购、科技赋能和增值服务是推动行业增长的关键因素。未来行业将从新房拓展转向存量房争夺，同时向非住业态扩展。龙头物企凭借规模优势、品牌效应和科技应用，有望在行业中占据主导地位，为投资者提供结构性机会。