20211117-首创证券-房地产_物业管理行业年度策略报告_聚焦成长_存量机遇仍待挖掘_31页_2mb

物业管理行业年度策略报告总结（2021.11.17）

核心内容

物业管理行业在政策支持、科技赋能和资本运作的推动下，正处于快速扩张阶段，行业集中度有望进一步提升。物管企业的利润增长主要来源于在管面积的增加和单方利润的提升。随着商品房竣工面积的稳定输入和存量盘渗透率的提升，未来几年行业规模将持续增长。同时，龙头物企通过收并购、外延扩张和多元化布局，提升市场竞争力。

主要观点

• 政策推动行业发展：2020年及2021年多项政策出台，如《民法典》、住建部通知、“十四五”规划等，推动物业行业市场化定价、提升服务质量、促进社区生活服务发展。
• 行业集中度提升：百强物企在管面积增速远高于行业整体，行业集中度持续提升，龙头物企凭借品牌力和外拓能力占据市场优势。
• 外拓转向存量盘：随着新盘拓展增速放缓，物管企业正逐步转向存量盘市场，提升区域密度和品牌影响力，推动增值服务发展。
• 收并购加速：随着物企上市融资和资金储备增加，收并购成为扩张的重要手段，2021年收并购交易金额显著增加。
• 非住业态发展：公建、商办等非住宅物业成为新的增长点，具有更高的物业费和收缴率，为物企提供新的利润来源。
• 收入结构优化：增值服务收入增长迅速，成为未来主要利润来源，与业主需求紧密相关，增强客户粘性。
• 科技赋能降本增效：智慧社区建设逐步推进，通过智能硬件和系统提升服务质量和效率，降低人工成本。

关键信息

增长驱动因素

• 商品房竣工交付：2020年全国商品房竣工面积达9.2亿平方米，未来几年将维持在每年9亿平方米以上，为行业提供增量保障。
• 存量盘渗透率提升：全国物业覆盖率相对较低，2020年达53.5%，预计未来政策支持下将逐步提升。
• 收并购推动扩张：2021年物管行业收并购事件达37宗，总交易金额307亿元，其中碧桂园服务、恒大物业等龙头企业主导。

企业运营情况

• 在管面积增长：2020年物业行业总在管面积达239亿平方米，百强企业占比49.8%，未来有望进一步提高。
• 第三方拓展占比：2020年样本企业第三方在管面积占比达48%，部分企业如旭辉永升服务和雅生活服务已超70%。
• 增值服务收入：2020年样本企业增值服务收入平均增速达89%，显著高于基础物业和非业主增值服务。
• 成本控制：区域型物企销管费用率低于全国型物企，科技赋能和规模效应有助于降低成本。

投资建议

• 推荐企业：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务等龙头物企，因其合约保障倍数高、外拓能力强、增值服务占比高。
• 估值逻辑：龙头物企规模大、利润增速高，对应市盈率普遍在20倍以上，享有更高估值。

风险提示

• 全国房地产销售下行：可能影响物企的在管面积增长。
• 人工成本上升：对利润率构成压力。
• 收并购和外拓竞争加剧：可能带来不确定性。
• 社区增值服务拓展不及预期：影响收入结构优化。
• 物业费提价不畅：限制基础物业收入增长。

结论

物业管理行业正处于成长期，未来增长潜力巨大。政策支持、科技赋能和资本运作共同推动行业集中度提升，物企通过收并购和外延扩张实现规模增长，同时通过增值服务提升利润空间。龙头企业在政策、市场和资源方面具备明显优势，值得关注。