房地产行业2022年3月投资策略暨年报前瞻：需求侧如期放松，曙光近在眼前-20220225-国信证券-17页_1mb

房地产行业2022年3月投资策略暨年报前瞻总结

核心内容

行业现状

房地产行业在2022年1月整体景气度持续低迷，销售端和土地端均表现疲软。300城住宅销售面积环比下降30%，同比减少44%；土地成交面积同比减少61%，溢价率仍维持在4.2%的低位。融资端方面，房企债权融资同比减少72%，但海外债券发行环比大幅增长487%。政策端持续释放利好，非限购城市如菏泽、重庆、赣州、佛山等陆续下调首套房首付比例至20%，多地推出房贷放松、公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策。

公司表现

头部房企销售持续走弱，TOP30房企销售额同比均出现显著下滑，其中TOP3销售额下降40.2%，TOP5下降41.2%。板块整体业绩承压严重，截至2月24日，70家已发布业绩快报或预告的公司中，仅19家业绩预增或扭亏，占比27%。

板块估值

房地产板块估值仍处历史最低水平，2022年动态PE为5.7倍，低于2019年1月的6.1倍，显示市场对行业未来预期较为悲观。

主要观点

1. 政策放松方向明确，但力度不足
   政策调整虽已展开，但多数政策仍集中在非限购城市，且未突破首付比例下限，市场对政策效果仍存疑。

2. 短期问题尚未解决
   销售回暖、业绩改善、债务风险缓解等问题尚未有明显迹象，市场仍担忧行业基本面进一步下行。

3. 行业格局未见明显改善
   龙头房企逆周期拿地尚未显现，部分企业退出未带来市场集中度提升，反而使市场格局趋于分散。

4. 市场信心不足
   尽管政策端暖风频吹，但地产股表现不及预期，涨幅排名第六，低于建筑和银行等低估值、稳增长板块。

关键信息

投资建议

• 中短期：布局三四线城市的二线龙头房企将更受益于非限购地区政策放松。
• 中长期：随着快周转模式退出和房企资产负债表修复，经营稳健的龙头房企将持续受益。
• 物管板块：地产压制解除后，物管龙头有望迎来估值修复。
• 推荐公司：招商积余、新城控股，投资评级为“买入”。

风险提示

• 基本面下行超出市场预期，政策无法及时转暖。

行业数据

• 销售端：1月300城住宅销售面积为3216万平方米，环比-30%，同比-44%。
• 土地端：1月300城住宅土地成交面积为4907万平方米，同比-61%，溢价率维持在4.2%。
• 融资端：1月房企内债发行325亿元，环比-23%；外债发行149亿元，环比+487%；合计债权融资474亿元，环比+6%。
• 政策端：多地出台房贷、公积金政策放松，如北海降低公积金贷款首付比例至40%，自贡实行“只认贷不认房”。

公司盈利预测

总结

房地产行业在政策支持下需求端有所放松，但销售和土地市场仍低迷，融资情况不佳。板块估值处于历史低位，但市场信心不足，主要因政策力度有限、短期问题未解、格局改善不明显。投资建议关注中长期基本面改善和龙头房企的估值修复，推荐招商积余与新城控股。风险提示包括基本面持续恶化及政策不及预期。