20220225-国信证券-房地产2022年3月投资策略暨年报前瞻_需求侧如期放松_曙光近在眼前_17页_1mb

房地产行业2022年3月投资策略暨年报前瞻总结

核心内容

行业现状

• 销售低迷：2022年1月，300城住宅销售面积为3216万平方米，环比下降30%，单月同比下降44%，销售景气度持续低迷。
• 土地成交萎缩：1月300城住宅土地成交建面为4907万平方米，单月同比减少61%，累计同比降幅扩大36个百分点，土地成交溢价率维持在4.2%的低位。
• 融资压力：1月房企发行国内债券325亿元，环比下降23%；发行海外债券149亿元，环比增长487%。合计债权融资474亿元，环比增长6%，但同比仍下降72%。
• 政策放松：进入2022年以来，政策端暖风频吹，非限购城市如菏泽、重庆、赣州、佛山等部分银行将首套房首付比例降至20%。多地也出台了房贷利率下调、公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策。

公司表现

• 头部房企销售持续下滑：TOP30房企1月销售额同比下降约40%至45%。
• 业绩承压严重：截至2月24日，已发布业绩快报或预告的70家公司中，仅19家业绩预增、扭亏或略增，占比27%。
• 部分公司因转让子公司、减值计提、财务费用增加等导致业绩大幅下降或亏损，如阳光股份、首开股份、迪马股份等。

板块估值

• 估值处于历史低位：截至最新收盘日，房地产板块2022年动态PE为5.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平低7%。
• 板块跑赢行业：房地产板块自上期报告发布至今下跌1.8%，跑赢沪深300指数1.8个百分点，在31个行业中排名第21位。

主要观点

政策放松方向明确但力度不足

• 政策调整方向明确，但力度似乎不足，如菏泽是首个下调首付比例的城市，但并未突破下限。
• 多地房贷政策放松，如北海、自贡、青岛、宁波、济南、马鞍山、吉林、南宁等地出台公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策。

短期问题较多但已price in

• 销售回暖、业绩改善、债务风险缓解等问题已反映在市场预期中。
• 市场已充分考虑短期问题，当前主流地产股的PE和PB均处于历史低位。

行业格局改善未明显显现

• 龙头房企逆周期拿地难度较大，销售回暖带动拿地意愿提升，部分房企因债务压力退出土地市场。
• 行业整体利润率回升，优质房企有望重回增长，阿尔法与贝塔共振，共同提升估值。

投资建议

• 中短期：非限购地区政策放松，布局三四线城市的二线龙头房企将受益。
• 中长期：随着快周转模式退出，房企资产负债表修复，经营稳健的龙头房企将持续受益。
• 物管龙头：随着地产压制解除，物管公司估值有望修复。
• 推荐标的：招商积余、新城控股。

风险提示

• 基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。

重点公司盈利预测及投资评级

关键信息

• 政策放松趋势明显：非限购城市首付比例下调，多地房贷政策宽松。
• 销售和土地市场双弱：销售持续低迷，土地成交萎缩，溢价率低。
• 融资环境压力大：国内债券发行减少，海外债券发行增加，但整体融资能力仍受限。
• 行业基本面改善需时间：虽然政策端积极，但行业基本面改善仍需时间，估值处于历史低位，具备一定吸引力。
• 物管板块受益：随着地产行业调整，物管公司有望受益于估值修复。

图表目录

• 图1：300城单月住宅销售面积及累计同比
• 图2：300城住宅土地单月成交建面及同比
• 图3：300城住宅土地当月成交溢价率
• 图4：房企内债当月发行额
• 图5：房企外债当月发行额
• 图6：2022年1月TOP30房企销售增速变化情况
• 图7：百强房企年度销售额累计同比
• 图8：上期报告发布至今主流地产股涨幅
• 图9：上期报告发布至今各板块涨幅
• 图10：地产股PE仍处历史低位

行业与公司分析

• 销售端：持续低迷，头部房企销售下滑明显。
• 土地端：成交萎缩，溢价率低。
• 融资端：国内债券发行减少，海外债券发行增长，但整体融资能力仍受限。
• 政策端：放松趋势明显，但力度不足，影响市场信心。
• 业绩端：板块业绩承压严重，多数公司出现亏损或业绩下滑。

结论

当前房地产行业仍面临销售和土地市场的双重压力，但政策端积极放松，市场信心逐步恢复。板块估值处于历史低位，具备一定的投资价值。中短期建议关注非限购地区布局的二线龙头房企，中长期则关注经营稳健、综合实力突出的房企及物管龙头公司的估值修复机会。